證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)回歸“民生屬性”、徹底告別“三高”模式的系統(tǒng)性變革。日前發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（下稱(chēng)《建議》），將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于民生框架下進(jìn)行專(zhuān)述，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)提供了系統(tǒng)性方案。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《建議》突出了房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)將進(jìn)一步回歸服務(wù)于居民更高質(zhì)量居住生活需要的初心和使命，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心是“保民生、防風(fēng)險(xiǎn)、提品質(zhì)”，完善商品房基礎(chǔ)制度是推動(dòng)新模式落地的關(guān)鍵前提，“十五五”時(shí)期要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，還需與高質(zhì)量城鎮(zhèn)化、擴(kuò)內(nèi)需國(guó)家戰(zhàn)略等五方面緊密結(jié)合，最終落腳點(diǎn)在于行業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)，以持續(xù)優(yōu)質(zhì)的供給和服務(wù)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。

突出民生屬性 錨定高質(zhì)量發(fā)展

與“十四五”時(shí)期放在“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”部分不同，此次《建議》對(duì)房地產(chǎn)的表述重點(diǎn)放在了“加大保障和改善民生力度”部分，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”作為重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)行了大段論述，突出了住房的民生屬性。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟告訴記者，《建議》在民生部分單獨(dú)對(duì)“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”進(jìn)行了較為詳細(xì)的論述，這突出了房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)將進(jìn)一步回歸服務(wù)于居民更高質(zhì)量居住生活需要的初心和使命，并且以市場(chǎng)與保障、增量與存量并重的舉措，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)提供了系統(tǒng)性方案。

中國(guó)信達(dá)首席不動(dòng)產(chǎn)研究員謝海生認(rèn)為，緊緊圍繞保障和改善民生，“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)將更多體現(xiàn)為民生屬性、人民屬性，而非拉動(dòng)投資、短期刺激功能，各相關(guān)主體須適應(yīng)這個(gè)重大轉(zhuǎn)變。住房保障和改善民生將同步推進(jìn)，既要“滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求”，也要“滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要”在居住領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。

住房保障方面，《建議》對(duì)保障性住房供給的提法從“十四五”時(shí)期的“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”。改善需求方面，《建議》首次將“因城施策”與“增加改善性住房供給”相結(jié)合。

謝海生認(rèn)為，未來(lái)保障性住房供給的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、品質(zhì)和供給形式（貨幣還是實(shí)物）或有較大調(diào)整，可以與盤(pán)活存量房地產(chǎn)資產(chǎn)等工作相結(jié)合，各種存量房地產(chǎn)資源或?qū)⒊蔀楸Ｕ闲宰》炕I集的重要渠道。

對(duì)于“因城施策增加改善性住房供給”，中指研究院認(rèn)為，未來(lái)根據(jù)居民對(duì)改善性住房的需求差異，供給上要求更加精準(zhǔn)匹配。根據(jù)地方需求特征精準(zhǔn)增加供給或?qū)⑹恰笆逦濉睍r(shí)期住房供給的一大特點(diǎn)。

房地產(chǎn)還是消費(fèi)的重點(diǎn)領(lǐng)域。為滿(mǎn)足居民的購(gòu)房需求，《建議》在“大力提振消費(fèi)”任務(wù)中提出“清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施”。謝海生認(rèn)為，這意味著當(dāng)前少數(shù)核心城市的限購(gòu)政策會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，助力“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

落地新模式

完善基礎(chǔ)制度是前提

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。近日住建部介紹，“十四五”期間，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式這項(xiàng)工作取得了積極進(jìn)展，包括完善住房供應(yīng)體系；建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制；改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度；發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等。住建部還強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建新模式是為了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

此次《建議》在“十四五”工作進(jìn)展基礎(chǔ)上再次強(qiáng)調(diào)，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度”。同時(shí)，《建議》新增“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”的表述，“好房子”建設(shè)首次被寫(xiě)入五年規(guī)劃建議。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬告訴記者，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心是“保民生、防風(fēng)險(xiǎn)、提品質(zhì)”，完善商品房基礎(chǔ)制度是推動(dòng)新模式落地的關(guān)鍵前提。銷(xiāo)售端，要建立預(yù)售資金監(jiān)管并穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，保障購(gòu)房者權(quán)益；開(kāi)發(fā)端，要建立嚴(yán)格項(xiàng)目準(zhǔn)入監(jiān)管、項(xiàng)目主體監(jiān)管、退出監(jiān)管等制度；融資端，要建立房企白名單與資金全封閉運(yùn)行模式，隔離風(fēng)險(xiǎn)。此外，還需通過(guò)立標(biāo)準(zhǔn)、抓科技、強(qiáng)工程質(zhì)量全過(guò)程管理，全面提高住房品質(zhì)。

在謝海生看來(lái)，“十五五”期間將是房地產(chǎn)領(lǐng)域重要改革舉措落地的關(guān)鍵時(shí)期，會(huì)從“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制出發(fā)，系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)政策體系，按照“破立結(jié)合、標(biāo)本兼治”的思路及時(shí)調(diào)整優(yōu)化制度體系，加快構(gòu)建與行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化相適應(yīng)的發(fā)展新模式，包括完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，健全住房、土地、金融、財(cái)稅等基礎(chǔ)性制度。例如，房企項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)制、房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度、房地產(chǎn)融資制度改革等配套制度措施等將會(huì)逐步優(yōu)化和落地。

對(duì)于“好房子”建設(shè)，住建部近日表示，將指導(dǎo)各地全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，首先把保障房建成“好房子”，同時(shí)，不僅將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子”。

實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

需與五方面緊密結(jié)合

“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹告訴記者，還需與五方面緊密結(jié)合。

一是與“以人為核心”的高質(zhì)量城鎮(zhèn)化緊密結(jié)合。主動(dòng)順應(yīng)人口流動(dòng)新趨勢(shì)，緊密配合城市更新、保障性住房建設(shè)等，為農(nóng)民工、新市民和青年群體提供宜居且可負(fù)擔(dān)的住房，服務(wù)好國(guó)家城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略升級(jí)。

二是與“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)”的國(guó)家戰(zhàn)略緊密結(jié)合。要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)仍是持續(xù)釋放消費(fèi)潛力的關(guān)鍵領(lǐng)域。一方面，通過(guò)提供高品質(zhì)的住宅和社區(qū)服務(wù)，推進(jìn)老舊住房改造、城中村改造、適老化改造、自主更新等，帶動(dòng)家裝、家電、智能家居等物質(zhì)性衍生消費(fèi)；另一方面，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足居民多層次、多樣化的生活與服務(wù)性消費(fèi)需求。

三是與“防風(fēng)險(xiǎn)、保安全”的宏觀(guān)底線(xiàn)緊密結(jié)合。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了多方面的風(fēng)險(xiǎn)，如地方債壓力大、居民家庭杠桿率高、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大、銀行不良率上升等。未來(lái)，高質(zhì)量發(fā)展須將化解風(fēng)險(xiǎn)、保障安全視為行業(yè)健康發(fā)展的首要前提和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

四是與“綠色、低碳、可持續(xù)”的生態(tài)文明理念緊密結(jié)合。房地產(chǎn)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，過(guò)去發(fā)展粗放且快速，未來(lái)須大力建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)現(xiàn)與人、城市、自然的和諧共生。

五是與行業(yè)自身的高質(zhì)量發(fā)展緊密結(jié)合。高質(zhì)量發(fā)展的最終落腳點(diǎn)在于行業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)。短期內(nèi)，要加強(qiáng)政策力度，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)要求。從長(zhǎng)期看，行業(yè)自身必將從“開(kāi)發(fā)商”向“不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，拓展存量更新與資產(chǎn)管理等新業(yè)務(wù)，以持續(xù)優(yōu)質(zhì)的供給和服務(wù)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。

住建部部長(zhǎng)倪虹近日表示，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為注重提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，有利于促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。