房貸又降了！

5月20日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布。其中，1年期LPR為3%，5年期以上LPR為3.5%，均較此前下降10個基點。隨著5年期LPR降至歷史低位，購房者月供成本進一步降低，部分城市的商業房貸利率將進入“2字頭”時代，加上公積金利率下調、存量房貸利率調整等政策，房地產市場迎來強有力的“降息降成本”組合拳。

記者走訪發現，多數購房者認為月供成本進一步下降會提振自己的購房信心，希望后續還有更多的優化措施。

月供壓力減輕

中原地產首席分析師張大偉表示：“此次LPR下降10個基點，意味著全國首套房貸利率在3字頭徘徊了近一年后，將進入2字頭。”據不完全統計，經過本次降息，一線城市首套房貸利率降至3.05%，大部分城市的首套房貸利率將降低到2.9%左右。

多數購房者認為月供成本進一步下降會提振自己的購房信心 吳家明/攝

在深圳羅湖區一處新房營銷中心，記者與多位購房者交談發現，多數購房者認為月供成本進一步下降會提振自己的購房信心。同時，相關樓市政策的變化也會影響購房決策，希望后續還有更多的優化措施。

以深圳市場為例，據深圳貝殼研究院測算，貸款100萬元按等額本息30年期計算，月供減少約54.32元；如果按今年4月深圳二手房套均貸款金額318萬元計算，月供減少約172.72元，30年總利息節省約6.22萬元。與此同時，今年前4個月的二手房置業者中，66%選擇純商貸、12.5%選擇組合貸，這兩類群體均為LPR下調的直接受益者。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市的需求主體是剛需、剛改群體，他們對房價、成本比較敏感。深圳貝殼研究院院長肖小平表示，月供壓力減輕將推動潛在購房需求加速入市，有望提升新房、二手房市場活躍度。

另外，自存量房貸利率在去年迎來正式下調后，不少購房者放緩了“提前還貸”的步伐。有銀行個貸經理表示，去年下半年以來，提前還貸的情況有所好轉，同時，存量房貸利率下調有助于降低經營貸套利空間，降低經營貸違規使用風險。也有購房者告訴記者，房貸利率再降會讓自己暫時推遲提前還貸的計劃，可能會將存下來的資金拿去理財或者投資，但仍希望房貸利率能繼續下調。

部分樓盤租金回報率“跑贏”銀行存款利率

記者走訪發現，一些打著“低總價高租金”的商務公寓或者小戶型二手房成為房產中介經理推銷的新熱點。在深圳龍崗和福田區，有商務公寓順勢推出特惠單位，總價在80萬元左右就能“上車”，租金回報率還能“跑贏”存款利率。“以一套85萬的公寓為例，月租金保守估計2000元，回報率就已經達到2.8%，遠遠超過存款利率。”有新房營銷經理表示。

一般來說，租金回報率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的關鍵指標。那么，為何租金回報率會走高？很大原因在于房價與租金走勢發生變化。

多位資深房產中介經理也對記者表示，租金回報率回升主要是因為近幾年房價相對高位明顯下跌，而租金下跌幅度與房價相比較小。不過，受多方因素的影響，租金乃至整個租賃市場的回暖仍需要時間。另據中指研究院租客調查數據，租戶更換租賃住房的首要原因是“市場租金下跌，租更便宜的房子”，租金下降導致原有的租客擁有更多選擇機會及議價空間。

市場需要信心提振

多位房產中介和新房營銷經理告訴記者，進入5月以來，市場的“熱度”似乎有所下降，一方面由于3、4月“小陽春”以及學區房的需求釋放，另一方面由于去年以來的樓市優化措施效力開始減弱。

據最新公布的全國70城房價數據，2025年4月新房價格環比上漲城市數量為22個，較3月減少2城；下跌城市有45個，較3月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環比上漲，較3月減少5城；下跌城市64個，較3月增加8城。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，隨著市場交易相對轉淡，二季度房價走勢轉弱，這是一般慣例。同時，“好房子”在新房市場供應增加，對二手住房有一定沖擊。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，市場仍需要政策持續發力，進一步鞏固穩定態勢，預計各項政策有望繼續加快落實，具體政策主要聚焦城中村改造、高品質住房供給、收購存量等方面。市場方面，5月上半月，北上深以及杭州、南京、武漢等核心城市新房網簽面積同比保持增長，5月在優質供給支撐下，核心城市新房銷售預計仍將修復，但整體市場恢復仍面臨一定壓力，城市分化格局或將延續。

責編：萬健祎

校對：廖勝超