過去幾年，洛杉磯的一對房地產經紀人夫妻布洛克·哈里斯（Brock Harris）和洛里·哈里斯（Lori Harris）一直在火熱的房地產市場中摸爬滾打。但最近，他們明顯感受到市場正在發生變化。

洛里發現，以前一些房源一上市就會受到買家追捧，如今卻不再那么搶手。“過去，我們的開放日常常人滿為患，隨后能收到多達15個報價。現在，即便開放日依然熱鬧，我們有時也只會拿到一個報價”。

這種降溫不僅出現在洛杉磯。在疫情暴發后的幾年里，美國房地產市場掀起了一股熱潮：賣家在多個報價之間糾結，稀缺房源的出價往往遠高于要價。而如今，這種狂熱的局面正在逐漸消退。

樓市放緩

根據房地產搜索引擎Zillow的數據，今年6月，超過1/4的賣家下調了要價，這是自2018年以來同期最高比例。

需求的回落同樣沖擊了新建住宅市場。美國全國住房建筑商協會（National Association of Home Builders）18日發布的報告顯示，66%的房屋建筑公司不得不通過提供銷售激勵來吸引買家，這一比例創下疫情以來的新高。

另據洲際交易所（ICE）8月份的報告，全美超過30%的大型房地產市場價格已較近期高點下跌至少1%。

佛羅里達州的樓市逆轉尤為顯著。疫情過后，南佛羅里達憑借陽光充足和相對寬松的防疫政策，吸引了大批遠程辦公人士，房地產市場一度火爆。然而，過去兩年，該州市場明顯停滯，成為全美趨勢的縮影。

“總的來說，我認為這是一個買方市場。”佛羅里達州德拉海灘的房地產經紀人莎倫·羅斯（Sharon Ross）表示，現在“庫存量非常大”。

ICE的數據顯示，佛羅里達州房價跌幅繼續領先全美，該州85%的縣在過去一年中出現價格下降。與此同時，得克薩斯州房價也出現大幅下跌，加利福尼亞州、亞利桑那州、科羅拉多州和愛達荷州部分地區的房價較近期高點下降了3%以上。

不過，ICE報告指出，東北部和中西部部分地區的房價仍在上漲，只是漲幅已明顯低于前幾年。羅斯補充說，房屋保險費和房產稅的快速上漲，也讓許多買家不再愿意支付幾年前的高價。

住宅房地產經紀公司雷德芬（Redfin）首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）指出，房價上漲和抵押貸款利率居高不下只是房地產市場放緩的部分原因。她強調，不僅僅是“負擔能力”的問題，更深層次的經濟不確定性也讓買家望而卻步。

“在經濟形勢如此不確定的情況下，人們會對作出大額財務承諾猶豫不決。”費爾韋瑟補充道，“如果你失業了，可能會擔心找不到新的工作支付房貸，這種壓力會讓潛在買家更謹慎。”

近期的環境也加劇了這種擔憂。美國總統特朗普的貿易和關稅政策在一定程度上拖累了經濟增長，而上個月就業數據遜于預期，更讓人擔心經濟放緩可能比之前想象得更嚴重。

與此同時，租賃市場的變化也在影響住房需求。此前，全美平均租金持續下滑，這在一定程度上減輕了租戶的壓力。但這一趨勢近期出現反轉，Redfin數據顯示，7月份租金中位數同比上漲1.7%，為2023年1月以來的最大漲幅。

期待降息

在北卡羅來納州夏洛特工作的房地產經紀人桑迪·麥卡爾平（Sandy McAlpine）表示，許多潛在買家正在觀望，期待美聯儲盡快降息，從而降低購房成本。“大家都認為，一旦美聯儲降息，就是他們出手買房的最佳時機”。

盡管市場普遍預期美聯儲將在9月降息，近期抵押貸款利率也有所回落，但歷史經驗表明，情況并非總是如此。事實上，去年秋季美聯儲開始降息時，抵押貸款利率反而出現了上升。

雖然美聯儲并不直接設定抵押貸款利率，但其政策會影響10年期國債收益率，而這正是決定房貸成本的關鍵基準。根據房地美（Freddie Mac）數據，上周30年期固定抵押貸款利率平均為6.58%，為近10個月來的最低水平。

費爾韋瑟預計，明年的抵押貸款利率仍有望繼續下降。但她也提醒，當前經濟形勢存在很大不確定性，買家應保持謹慎。

“現在買家有機會獲得以前沒有的機會，他們可以協商出更優惠的價格，而且抵押貸款利率也不像今年早些時候那么高了。”她說，“對于那些一直在觀望的買家來說，現在或許是重新入市的好時機。”