險(xiǎn)資加速涌入不動(dòng)產(chǎn)。

近日，建信人壽發(fā)布關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告稱，對(duì)上海市黃浦區(qū)董家渡金融商業(yè)中心（綠地外灘中心）T4幢辦公樓新增投資337.44萬元。

《國際金融報(bào)》記者據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露公告統(tǒng)計(jì)，截至6月26日，年內(nèi)共有4家保險(xiǎn)公司披露了11筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，均為對(duì)此前已簽署不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的新增投資，合計(jì)新增投資超48億元，遠(yuǎn)勝去年同期。

四家險(xiǎn)企持續(xù)注資

建信人壽對(duì)綠地外灘中心的投資要追溯到2020年。當(dāng)年12月，建信人壽簽訂框架協(xié)議，投資區(qū)域內(nèi)T4幢超高層甲級(jí)寫字樓及配套附屬用房，以物權(quán)方式獲取投資性不動(dòng)產(chǎn)。項(xiàng)目首付款47.48億元，均由傳統(tǒng)險(xiǎn)賬戶出資。

今年以來，建信人壽針對(duì)上述項(xiàng)目新增投資三筆，分別支付332.56萬元、23.02萬元、337.44萬元，出資賬戶均為傳統(tǒng)險(xiǎn)賬戶。出資完成后，建信人壽對(duì)該辦公樓累計(jì)投資金額達(dá)56.92億元（不含契稅、印花稅、維修基金、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)）。

而這只是險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)縮影。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年1月至3月，太保壽險(xiǎn)三次投向上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊，累計(jì)出資金額2.47億元；今年2月，平安人壽分別投資北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業(yè)金融項(xiàng)目和北京麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)E-06地塊不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)新增出資分別為0.29億元、0.03億元；中國人壽則將目光瞄向海外，于今年4月先后投資英國倫敦金絲雀商務(wù)區(qū)上岸街10號(hào)寫字樓項(xiàng)目和英國倫敦金融城Aldgate Tower項(xiàng)目，出資金額達(dá)4.6億英鎊（約合人民幣45.34億元）。

那么，險(xiǎn)資為何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資青睞有加？蘇商銀行特約研究員付一夫在接受記者采訪時(shí)分析稱，首先，不動(dòng)產(chǎn)具備長期穩(wěn)定收益的特性，與保險(xiǎn)資金久期長、規(guī)模大、追求穩(wěn)健回報(bào)的特點(diǎn)高度契合。保險(xiǎn)資金需要在較長時(shí)間維度內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，而優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，如核心地段的寫字樓、購物中心等，能夠提供持續(xù)的租金收入，在市場穩(wěn)定時(shí)還有資產(chǎn)增值空間，能有效匹配保險(xiǎn)負(fù)債端的資金需求。

其次，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，利率持續(xù)下行，傳統(tǒng)固定收益類資產(chǎn)收益率不斷走低，投資回報(bào)空間被壓縮。相比之下，不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇周期中有望獲得更好的收益表現(xiàn)，成為險(xiǎn)資尋求更高收益的重要渠道。

最后，不動(dòng)產(chǎn)作為實(shí)體資產(chǎn)，具有一定的抗通脹能力，在物價(jià)上漲時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和租金收入往往會(huì)隨之上升，有助于保險(xiǎn)資金抵御通貨膨脹帶來的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)的實(shí)際購買力。

“險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)的積極性提高，主要是受到低利率環(huán)境的推動(dòng)，保險(xiǎn)公司尋求更高收益的投資渠道。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)作為一種相對(duì)穩(wěn)定且能提供長期現(xiàn)金流的資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)不確定性增加的背景下顯得更具吸引力。”盤古智庫高級(jí)研究員余豐慧向記者指出，此時(shí)布局不動(dòng)產(chǎn)的性價(jià)比高，尤其是在一線城市的核心區(qū)域，這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)定，具備較好的保值增值能力。

國壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司研究團(tuán)隊(duì)此前發(fā)表的署名文章稱，長久期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。

投資方式漸趨多元

值得一提的是，隨著險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，其投資形式越來越多元化。

例如，今年1月，中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，首次與中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)合作，正式簽約上海博華廣場不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議。據(jù)悉，博華廣場坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內(nèi)稀缺的超甲級(jí)辦公物業(yè)項(xiàng)目。

將14座萬達(dá)廣場項(xiàng)目收入囊中之余，新華保險(xiǎn)在今年2月聯(lián)合大家人壽、萬科集團(tuán)等，共同投資設(shè)立萬新金石（廈門）住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），認(rèn)繳總規(guī)模16億元，專項(xiàng)用于收購廈門佳德宏石置業(yè)有限公司100%股權(quán)，該公司持有廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將提供7724套保租房。

此外，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)還通過直接認(rèn)購REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等方式加大不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。今年3月，華夏華潤商業(yè)REIT作為市場首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，底層資產(chǎn)為青島萬象城，中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金共認(rèn)購6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。

“從收益角度看，多元化配置不動(dòng)產(chǎn)能夠拓寬險(xiǎn)企的收益來源渠道，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。”付一夫表示，不同類型、不同區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，在市場周期中的表現(xiàn)各有差異，通過組合配置可有效平滑投資組合的收益波動(dòng)，減少單一資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整體投資收益的影響。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)與股票、債券等其他資產(chǎn)的相關(guān)性相對(duì)較低，將不動(dòng)產(chǎn)納入投資組合，有助于優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，提高投資組合的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益。

另一方面，投資不動(dòng)產(chǎn)還可能為險(xiǎn)企帶來戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)。付一夫舉例稱，投資養(yǎng)老社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)可與險(xiǎn)企的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)，提升客戶服務(wù)體驗(yàn)，增強(qiáng)客戶黏性，促進(jìn)保險(xiǎn)主業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化拓展和協(xié)同增長，提升險(xiǎn)企的綜合競爭力和市場地位。

余豐慧也認(rèn)為，多元化配置不動(dòng)產(chǎn)有助于險(xiǎn)企分散投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債匹配，并提升整體投資回報(bào)率。通過涉足不同類型的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，如商業(yè)辦公樓、零售物業(yè)、物流倉儲(chǔ)等，險(xiǎn)企可以更靈活地應(yīng)對(duì)市場變化，增強(qiáng)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。此外，參與住房租賃私募股權(quán)基金和公募REITs等創(chuàng)新模式，也為險(xiǎn)企開辟了新的盈利空間。

“隨著國內(nèi)金融市場改革深化及保險(xiǎn)資金運(yùn)用政策的逐步放寬，險(xiǎn)資將有更多機(jī)會(huì)參與到不動(dòng)產(chǎn)市場的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中。”在余豐慧看來，中國城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)市場尤其是核心城市的商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展?jié)摿Γ@為險(xiǎn)資提供了良好的投資前景。當(dāng)然，險(xiǎn)企也應(yīng)更加注重風(fēng)險(xiǎn)管理，合理控制投資規(guī)模和節(jié)奏，確保投資活動(dòng)的安全性和效益性。