2025年是公募REITs迎來(lái)快速發(fā)展的一年。Wind（萬(wàn)得）數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)（截至12月中旬），我國(guó)公募REITs已發(fā)行產(chǎn)品達(dá)到近80只，總市值突破2200億元，資產(chǎn)類型涵蓋園區(qū)、消費(fèi)、交通、能源等十大領(lǐng)域，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)1萬(wàn)億元。

綜觀2025年公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，呈現(xiàn)鮮明的“先揚(yáng)后抑”特征：上半年，受益于低利率與“資產(chǎn)荒”行情，中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)漲幅達(dá)14.2%；下半年，受長(zhǎng)端利率上行、解禁壓力等因素影響，又出現(xiàn)明顯回調(diào)；一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行方面，資產(chǎn)擴(kuò)容與機(jī)制完善成為核心驅(qū)動(dòng)力，誕生了首批數(shù)據(jù)中心REITs、首單市政基礎(chǔ)設(shè)施REIT等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

2026年，公募REITs市場(chǎng)將迎來(lái)規(guī)模與質(zhì)量的雙重提升。在此背景下，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)如何看待2026年的景氣度？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了多家公募基金和第三方機(jī)構(gòu)。

消費(fèi)類REITs表現(xiàn)亮眼

華西證券數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)發(fā)行超70只，共發(fā)售基金2095億元，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費(fèi)、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉(cāng)儲(chǔ)物流、租賃住房、市政設(shè)施和新型設(shè)施十大類，總市值約2223億元，已突破2200億元大關(guān)。

記者查閱Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2025年12月10日，全市場(chǎng)已上市的77只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品中，年內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)上漲的有61只，占總數(shù)的近80%；下跌的有16只，占總數(shù)的約20%。

從漲幅上看，2025年內(nèi)（截至12月10日，下同）漲幅超過(guò)20%的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有25只，其中超過(guò)30%的有15只，超過(guò)50%的也有2只，其中二級(jí)市場(chǎng)漲幅最大的產(chǎn)品為易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT。

該基金2025年1月底上市，是國(guó)內(nèi)首單以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。2025年5月，該產(chǎn)品因在二級(jí)市場(chǎng)的累計(jì)漲幅超過(guò)70%而出現(xiàn)臨時(shí)停牌的情況，也側(cè)面體現(xiàn)了市場(chǎng)和投資者的熱情。

2025年2月上市的國(guó)泰海通濟(jì)南能源供熱REIT，同樣收獲了可觀的漲幅，2025年內(nèi)上漲66.81%。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為濟(jì)南熱力集團(tuán)持有的位于歷下區(qū)、歷城區(qū)的232段供熱管網(wǎng)資產(chǎn)的所有權(quán)及其對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，在發(fā)售階段就十分火熱，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)下了彼時(shí)的行業(yè)新高。

此外，在2025年內(nèi)漲幅排名靠前的前10只產(chǎn)品中，消費(fèi)類REITs占4席，是所有資產(chǎn)類型中表現(xiàn)最好的。

再來(lái)看年內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)下跌的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，2025年內(nèi)下跌22.57%；其次是易方達(dá)廣開(kāi)產(chǎn)園REIT，2025年內(nèi)下跌了17.11%。

此外，還有華夏和達(dá)高科REIT、華夏合肥高新REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等多只產(chǎn)品，2025年內(nèi)跌幅超過(guò)10%。值得注意的是，這幾只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，足見(jiàn)這類產(chǎn)品在2025年的承壓程度。

事實(shí)上，從2025年內(nèi)表現(xiàn)來(lái)看，消費(fèi)設(shè)施、租賃住房類產(chǎn)品漲幅靠前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則收益墊底。

業(yè)內(nèi)建議關(guān)注新資產(chǎn)類別

對(duì)于2026年公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展，多位受訪業(yè)內(nèi)專家表示，整體景氣度，有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，展望2026年，對(duì)中國(guó)REITs市場(chǎng)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，保持積極樂(lè)觀，市場(chǎng)將步入一個(gè)更為成熟、更具深度的新階段，整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

該負(fù)責(zé)人表示，核心支撐邏輯主要來(lái)自兩個(gè)方面：一方面是宏觀環(huán)境與資產(chǎn)屬性高度契合，另一方面則是政策的持續(xù)深化與擴(kuò)圍是核心驅(qū)動(dòng)力。但該負(fù)責(zé)人同時(shí)提醒，微觀個(gè)體REITs項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，仍將呈現(xiàn)波動(dòng)分化，運(yùn)管能力帶來(lái)的業(yè)績(jī)差異將進(jìn)一步體現(xiàn)。

博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄也對(duì)記者分析稱，當(dāng)前，我國(guó)REITs市場(chǎng)正處于政策紅利持續(xù)釋放與市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)的“雙重窗口期”，呈現(xiàn)出資產(chǎn)覆蓋范圍持續(xù)拓寬、擴(kuò)募機(jī)制基本成熟、投資者結(jié)構(gòu)日趨多元、資產(chǎn)配置價(jià)值日益凸顯的態(tài)勢(shì)。但與境外成熟市場(chǎng)相比，在產(chǎn)品體系、發(fā)行機(jī)制、交易生態(tài)、監(jiān)管框架、風(fēng)險(xiǎn)處置及功能發(fā)揮等方面仍存在提升空間。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)及外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不確定性仍可能導(dǎo)致底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入及營(yíng)業(yè)成本承壓。

在此背景下，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，2026年更看好具備剛性需求、現(xiàn)金流穩(wěn)健，受益于明確政策支持以及擴(kuò)募儲(chǔ)備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的細(xì)分領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)。例如，有較強(qiáng)抗周期屬性的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，以及一些原始權(quán)益人對(duì)于公募REITs平臺(tái)的擴(kuò)募戰(zhàn)略訴求較強(qiáng)，并且具備足夠優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目。

瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉指出，考慮邊際效應(yīng)，建議重點(diǎn)關(guān)注新上市的新資產(chǎn)類別，比如文旅、養(yǎng)老、港口、儲(chǔ)能等，重點(diǎn)關(guān)注兩種風(fēng)格，一是抗周期、韌性強(qiáng)的資產(chǎn)類別，例如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保租房和公用事業(yè)；二是能源、物流倉(cāng)儲(chǔ)和高速公路等類別，雖然處于承壓態(tài)勢(shì)，但是部分市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了觸底反彈的跡象，可以關(guān)注左側(cè)交易的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，擴(kuò)募也是比較好獲取增量份額的機(jī)會(huì)。