隨著房地產企業轉型進入深水區，代建成為房企轉型的重要方向之一，頭部代建企業加速擴張，拓展規模顯著提升。

伴隨行業擴張，競爭也在加劇。多位業內人士在接受界面新聞采訪時表示，代建企業應堅守長期主義，不盲目追求規模競速。企業需要針對自身特點，發揮優勢，創新業務模式，開拓細分市場。

總體規模顯著提升

根據克而瑞數據，2025年前三季度，綠城管理、旭輝建管、潤地管理、藍城集團、龍湖龍智造、金地管理6家企業新增代建規模超1000萬平方米，位居頭部陣營。

伴隨房地產行業的深度調整，傳統開發模式難以為繼，房企紛紛轉型，輕資產轉型成為一個方向。代建業務由于具有輕資產和抗周期等特點，成為房企轉型的一個選擇。2025年以來頭部代建企業擴張的意愿較為強烈，拓展規模顯著提升。

克而瑞調研數據顯示，2025年前三季度代建新增規模TOP20企業新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達到31%。與此同時，TOP20在新增規模上也出現了內部分化。排名第一的綠城管理前三季度新拓規模已超2700萬平方米，是第二名的兩倍左右。從規模來看，新拓規模300-800萬平方米以內集中度最高，有11家企業。200-300萬平方米、200萬平方米以下的企業分別僅有1、2家。

界面新聞了解到，房企開展代建業務主要分為政府代建、商業代建和資本代建等類型。

政府代建主要服務于政府需求，項目類型包括保障性住房、學校、醫院、體育場館、市政公園及產業園區等。典型企業如華潤置地，華潤的代建業務頗具特色，形成了自己獨特的賽道體系。

商業代建是目前市場上最主流的代建模式，可以理解為代建方為擁有土地或資金但缺乏開發能力或品牌效應的委托方提供“貼牌+全流程管理”服務。在這種模式下，代建方通常收取一定比例的管理費，并與項目業績掛鉤獲得獎勵。典型企業如綠城管理，作為行業龍頭，綠城管理憑借“綠城”品牌號召力、成熟的產品體系和標準化的管理流程，在商業代建領域占據領先地位。

資本代建業務復雜度最高，通常與金融資本、不良資產處置和項目紓困緊密相連。代建方常常與資產管理公司（AMC）、信托基金等金融機構合作，為那些因資金鏈斷裂而停滯的項目提供解決方案。典型企業如綠城管理將紓困類代建視為未來重要的增長點，并與多家資方合作盤活不良資產。

劉水告訴界面新聞：“隨著代建競爭加劇，專業細分與特色代建日益受到關注，部分代建企業選擇在特定領域建立差異化優勢。在綠色科技住宅領域，如朗詩長期聚焦綠色建筑的研發與建造能力，形成了差異化競爭力。在產業園區方面，如金地管理在產業園代建和商辦地產代建領域表現突出。”

競爭日趨激烈

根據克而瑞不完全統計，今年第三季度共有7個省市政府圍繞政府代建制度出臺政策。2025年1-9月，出臺代建制政策的城市已達21個。整體而言，2025年第三季度政府代建政策呈現以下特點和趨勢：適用范圍精準化與下沉、管理要求趨向全過程精細化、激勵與約束機制日益完善、費用計取標準化與市場化結合。

隨著地方代建政策愈發精細化，意味著對代建企業的專業能力提出了更高要求。企業需要具備全流程管理、成本控制、風險應對等綜合能力。

代建作為一個覆蓋范圍廣泛的行業，大部分企業是從房企轉變、脫胎而來，對于業務的視角相對局限于常見的房地產項目開發領域。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱認為，在當前市場環境下，企業更加需要拓寬視野范圍、深挖細分領域，關注例如城市更新項目、深挖城投拿地未開工項目、保障房和紓困項目等。近兩年來，已有較多頭部代建企業中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務，包括綠城管理、藍城集團、金地管理、旭輝管理等頭部企業，未來隨著城市更新項目的持續落地，代建企業可以在其中尋找更多機遇。

在競爭格局趨于穩定、先發企業牢牢占據頭部地位、后發企業面臨洗牌出清的局面下，各類代建企業都面臨較大的增長壓力。

“企業需要通過持續深挖代建的細分領域、提升自身服務質量等更加精細化發展的方式，才能獲得長期發展的空間。同時，從項目服務的各個環節來看，可以深挖前期咨詢策劃服務需求、建成后的裝修運營服務需求等，力求從全方位、多角度、各鏈條環節尋求業績增長點?！倍∽骊沤ㄗh。

劉水對界面新聞指出：“對于從事代建業務的房企來說，面對激烈競爭，應當堅守長期主義，不盲目追求規模競速，注重項目履約率、委托方滿意度和產品力。比如，金地管理踐行‘不卷價格卷價值’的理念，通過提升產品力、經營力、服務力來贏得市場?！?/p>

劉水還表示，代建企業需要創新業務模式，跳出低價競爭，開拓高附加值、高專業門檻的細分市場。比如，遠洋建管聚焦“不良資產盤活”，扮演“項目醫生”，而今管理提供“產業規劃+導入+運營”的一體化解決方案。

需要看到，目前已經有多家代建企業介入不良資產項目。在趙建軍看來，不良資產賽道前景廣闊且處于發展初期。隨著企業化債需求的持續釋放，金融機構手中積累了大量資產亟待盤活，未來兩三年該領域的業務規模會快速增長。

除遠洋之外，綠城管理、而今管理等公司也在大力拓展不良資產業務。而不良資產項目存在諸多難點，比如債務債權復雜、資產盤活難度高、多方利益協調困難等。不良資產處置項目的復雜性，對代建企業綜合能力也提出了更高的要求。

“代建企業轉向不良資產處置，折射出房地產行業底層邏輯的深刻變化。”劉水告訴界面新聞，首先是從“增量擴張”到“存量盤活”的變化。隨著行業進入調整期，大規模的新建開發模式已難以為繼，市場重心轉向對現有存量資產的盤活和價值提升。那些因資金鏈斷裂、經營不善等原因停滯的“不良資產”或“半拉子工程”，成為了需要被精細處理的“存量”。

此外，“保交樓”政策催生巨大需求，各級政府對“保交樓”工作的持續推進，釋放出大量需要專業力量介入以完成建設和交付的項目需求，這為具備開發管理能力的代建企業提供了明確的業務場景。

嚴躍進對界面新聞指出：“房企開展代建與不良資產處置，折射出行業轉型壓力與多元化需求。當下房企面臨融資難、銷售下滑等困境。突破需強化品牌、提升專業能力、拓展多元化業務和積極進行輕資產業務轉型，同時加強風險管理，以適應市場變化。”