房企化債加速推進。

中指研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，21家出險房企化債規(guī)模約1.2萬億元，有望極大減輕這些企業(yè)短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力。同時，出險房企通過多種方式削債，改善資產(chǎn)負債表，也有利于行業(yè)風(fēng)險出清進程。

代表房企之中，碧桂園、融創(chuàng)和旭輝等也在近期陸續(xù)進行境外債重組投票，其中已有房企獲得債權(quán)人的批準，債務(wù)重組方案獲批成行。

房企本輪化債受到市場關(guān)注的緣由是，多數(shù)債務(wù)重組方案的核心已經(jīng)不是展期，而是直接削債，通過大幅降低債務(wù)規(guī)模獲得“重生”的機會。此前，房企與債權(quán)人雙方博弈強烈，債權(quán)人議價空間較大，但隨著市場境況未曾發(fā)生扭轉(zhuǎn)，債權(quán)人對房企債務(wù)的清償率預(yù)期也已經(jīng)降低。

隨著房企債務(wù)壓力減輕，已有部分此前曾遭遇短期流動性壓力的房企重新恢復(fù)投資。這也表明，房企在債務(wù)談判中處理得當?shù)那疤嵯拢阅軌蛟诋斍暗氖袌鲋袚碛幸幌兀绻袌鲋谆胤€(wěn)，這類房企也有望得到新生。

大規(guī)模削債

房企此輪化債，多數(shù)是與債權(quán)人的二次博弈。在前次化債的基礎(chǔ)上，多數(shù)房企尋求降低債務(wù)本金償還的比例，以此減輕負擔。

以碧桂園為例，其境內(nèi)債、境外債均正在進行重組。公開數(shù)據(jù)顯示，碧桂園9只境內(nèi)債券正在與債權(quán)人談判，目前已經(jīng)基本接近尾聲，其中8只債券的持有人會議通過了重組方案，余額合計為134億元。

境外債方面，根據(jù)碧桂園此前發(fā)布的公告，其境外債重組目標是減少約116億美元，并將到期時間延長至11.5年以及降低融資成本，將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

同時，碧桂園境外債務(wù)重組也將接近尾聲。10月13日，碧桂園發(fā)布公告，公布境外債務(wù)重組方案細節(jié)，并正式通知債權(quán)人于11月5日召開計劃債權(quán)人會議進行投票表決。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從債權(quán)人以及知情方所獲得的消息，目前各方磋商相對順利，方案經(jīng)過多次博弈修改之后，最終獲得債權(quán)人支持具有較大可能性。

一位持有大額房企公司債的私募機構(gòu)負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前與房企已經(jīng)幾乎沒有太多的談判空間，“就算賬面上有現(xiàn)金，但現(xiàn)金都要優(yōu)先保交樓，所有房企采取的方案也幾乎沒有差別，最后也只能是投同意票”。

在碧桂園之前，融創(chuàng)已經(jīng)先行一步獲得債權(quán)人的支持，債務(wù)重組方案基本宣告落地。

10月14日，融創(chuàng)中國宣布，在參與投票的1492名債權(quán)人中，1469人投票贊成公司的境外債務(wù)重組方案，贊成比例高達98.5%；按債權(quán)金額計算，這些投票債權(quán)人持有的債權(quán)總額約為84.3億美元，其中贊成票所對應(yīng)的債權(quán)金額支持率約為94.5%。

融創(chuàng)的境外債重組方案，基本將所有的債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)。根據(jù)融創(chuàng)此前披露的境外債重組計劃，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)，融創(chuàng)計劃向債權(quán)人分派兩個系列的新強制可轉(zhuǎn)債。這也是融創(chuàng)對境外債的第二次重組。

其中，新強制可轉(zhuǎn)債選項一轉(zhuǎn)股價為6.8港元/股，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股，重組生效后6個月觸發(fā)強制轉(zhuǎn)股；新強制可轉(zhuǎn)債選項二轉(zhuǎn)股價為3.85港元/股，可在重組生效日期后第18個月開始轉(zhuǎn)股，重組生效后30個月強制轉(zhuǎn)股，該類選項占比不超過債權(quán)總額的25%，若選擇超過上限，將按比例分配至新強制可轉(zhuǎn)債選項一。

11月5日晚間，融創(chuàng)宣布，境外債務(wù)二次重組方案獲得香港高等法院批準，并從當日起正式生效。

經(jīng)營回正軌

債務(wù)重組之后，房企壓力顯著減輕。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，從已披露的削債比例來看，多數(shù)企業(yè)境外債重組削減幅度超過50%，部分甚至達到70%。融創(chuàng)中國境外債經(jīng)過第二次重組實現(xiàn)全額削減，境內(nèi)債重組削減比例超過50%；旭輝集團、佳兆業(yè)等企業(yè)海外債重組后的削債比例亦超過50%，顯著降低了實際債務(wù)壓力。

沒有了債務(wù)的包袱，房企最大的改變是在投資決策上。

典型的例子是金地集團。2024年全年，金地集團按時足額償付共約200億元的公開市場到期債務(wù)后，今年金地集團已經(jīng)重啟拿地，在杭州、上海等城市均有斬獲。

金地集團董事長徐家俊在業(yè)績會上對投資者表示，公司重回土地拍賣市場的主要原因是隨著公開債務(wù)的償還，債務(wù)壓力緩解；同時2024年行業(yè)寬松政策對市場整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用，市場有所修復(fù)，部分核心城市市場出現(xiàn)一定程度回暖的積極跡象，因此在核心城市重啟拿地。

一位華南中型房企的總部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“這些處理完債務(wù)的房企，在市場上行的時候享受了足夠的紅利，對整個房地產(chǎn)市場仍然抱有較大的信心。我們董事長也對我們傳達了積極的態(tài)度，他預(yù)判債務(wù)成功后公司的壓力也沒那么大，理論上一兩年內(nèi)我們也會重新回到土地市場上。”

碧桂園此前發(fā)布的9月管理會議中也表示，在政策與市場的共振下，碧桂園一切正在向好中。8月18日，碧桂園發(fā)布公告，境外債務(wù)重組取得突破性進展；8月22日，恒生指數(shù)公司公告，碧桂園獲納恒生綜合指數(shù)。“這不僅是一個資本動作，更是市場信心修復(fù)的信號。”碧桂園強調(diào)。

中指研究院分析認為，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來看，在完成保交樓和債務(wù)重組后，不少房企將聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，重點發(fā)展代建、物業(yè)、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。

劉水則建議，不少企業(yè)能夠完成債務(wù)重組，但其資產(chǎn)負債表仍面臨調(diào)整壓力。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不需要大量資本投入，不增加有息負債，能幫助企業(yè)以最低的成本恢復(fù)“造血”能力。同時，出險房企多年積累的核心能力并未完全消失，如產(chǎn)品力和品牌仍有一定影響力，擁有成熟的開發(fā)、運營和服務(wù)團隊且經(jīng)驗豐富，具有成熟的管理流程和標準，將其遷移至盤活存量資源是合適的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。展望未來，整個行業(yè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，物業(yè)、資產(chǎn)管理等賽道空間廣闊。