房企化債加速推進。

中指研究院近期發布的數據顯示，截至今年10月底，21家出險房企化債規模約1.2萬億元，有望極大減輕這些企業短期內公開債務償還壓力。同時，出險房企通過多種方式削債，改善資產負債表，也有利于行業風險出清進程。

代表房企之中，碧桂園、融創和旭輝等也在近期陸續進行境外債重組投票，其中已有房企獲得債權人的批準，債務重組方案獲批成行。

房企本輪化債受到市場關注的緣由是，多數債務重組方案的核心已經不是展期，而是直接削債，通過大幅降低債務規模獲得“重生”的機會。此前，房企與債權人雙方博弈強烈，債權人議價空間較大，但隨著市場境況未曾發生扭轉，債權人對房企債務的清償率預期也已經降低。

隨著房企債務壓力減輕，已有部分此前曾遭遇短期流動性壓力的房企重新恢復投資。這也表明，房企在債務談判中處理得當的前提下，仍能夠在當前的市場之中擁有一席之地，而如果市場筑底回穩，這類房企也有望得到新生。

大規模削債

房企此輪化債，多數是與債權人的二次博弈。在前次化債的基礎上，多數房企尋求降低債務本金償還的比例，以此減輕負擔。

以碧桂園為例，其境內債、境外債均正在進行重組。公開數據顯示，碧桂園9只境內債券正在與債權人談判，目前已經基本接近尾聲，其中8只債券的持有人會議通過了重組方案，余額合計為134億元。

境外債方面，根據碧桂園此前發布的公告，其境外債重組目標是減少約116億美元，并將到期時間延長至11.5年以及降低融資成本，將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

同時，碧桂園境外債務重組也將接近尾聲。10月13日，碧桂園發布公告，公布境外債務重組方案細節，并正式通知債權人于11月5日召開計劃債權人會議進行投票表決。據21世紀經濟報道記者從債權人以及知情方所獲得的消息，目前各方磋商相對順利，方案經過多次博弈修改之后，最終獲得債權人支持具有較大可能性。

一位持有大額房企公司債的私募機構負責人告訴21世紀經濟報道記者，目前與房企已經幾乎沒有太多的談判空間，“就算賬面上有現金，但現金都要優先保交樓，所有房企采取的方案也幾乎沒有差別，最后也只能是投同意票”。

在碧桂園之前，融創已經先行一步獲得債權人的支持，債務重組方案基本宣告落地。

10月14日，融創中國宣布，在參與投票的1492名債權人中，1469人投票贊成公司的境外債務重組方案，贊成比例高達98.5%；按債權金額計算，這些投票債權人持有的債權總額約為84.3億美元，其中贊成票所對應的債權金額支持率約為94.5%。

融創的境外債重組方案，基本將所有的債權轉換為股權。根據融創此前披露的境外債重組計劃，針對總規模約95.5億美元的境外債務，融創計劃向債權人分派兩個系列的新強制可轉債。這也是融創對境外債的第二次重組。

其中，新強制可轉債選項一轉股價為6.8港元/股，可在重組生效日起轉股，重組生效后6個月觸發強制轉股；新強制可轉債選項二轉股價為3.85港元/股，可在重組生效日期后第18個月開始轉股，重組生效后30個月強制轉股，該類選項占比不超過債權總額的25%，若選擇超過上限，將按比例分配至新強制可轉債選項一。

11月5日晚間，融創宣布，境外債務二次重組方案獲得香港高等法院批準，并從當日起正式生效。

經營回正軌

債務重組之后，房企壓力顯著減輕。

中指研究院企業研究總監劉水分析稱，從已披露的削債比例來看，多數企業境外債重組削減幅度超過50%，部分甚至達到70%。融創中國境外債經過第二次重組實現全額削減，境內債重組削減比例超過50%；旭輝集團、佳兆業等企業海外債重組后的削債比例亦超過50%，顯著降低了實際債務壓力。

沒有了債務的包袱，房企最大的改變是在投資決策上。

典型的例子是金地集團。2024年全年，金地集團按時足額償付共約200億元的公開市場到期債務后，今年金地集團已經重啟拿地，在杭州、上海等城市均有斬獲。

金地集團董事長徐家俊在業績會上對投資者表示，公司重回土地拍賣市場的主要原因是隨著公開債務的償還，債務壓力緩解；同時2024年行業寬松政策對市場整體信心修復及需求釋放起到積極作用，市場有所修復，部分核心城市市場出現一定程度回暖的積極跡象，因此在核心城市重啟拿地。

一位華南中型房企的總部人士告訴21世紀經濟報道記者，“這些處理完債務的房企，在市場上行的時候享受了足夠的紅利，對整個房地產市場仍然抱有較大的信心。我們董事長也對我們傳達了積極的態度，他預判債務成功后公司的壓力也沒那么大，理論上一兩年內我們也會重新回到土地市場上。”

碧桂園此前發布的9月管理會議中也表示，在政策與市場的共振下，碧桂園一切正在向好中。8月18日，碧桂園發布公告，境外債務重組取得突破性進展；8月22日，恒生指數公司公告，碧桂園獲納恒生綜合指數。“這不僅是一個資本動作，更是市場信心修復的信號。”碧桂園強調。

中指研究院分析認為，從企業發展戰略來看，在完成保交樓和債務重組后，不少房企將聚焦輕資產業務，重點發展代建、物業、資產管理等業務。

劉水則建議，不少企業能夠完成債務重組，但其資產負債表仍面臨調整壓力。輕資產業務不需要大量資本投入，不增加有息負債，能幫助企業以最低的成本恢復“造血”能力。同時，出險房企多年積累的核心能力并未完全消失，如產品力和品牌仍有一定影響力，擁有成熟的開發、運營和服務團隊且經驗豐富，具有成熟的管理流程和標準，將其遷移至盤活存量資源是合適的轉型發展路徑。展望未來，整個行業從增量開發轉向存量運營，物業、資產管理等賽道空間廣闊。