9月8日，上海史上最大的城市更新項目——徐匯東安新村項目發布了其中一宗地塊的規劃設計方案：徐匯區C030301單元127b-23地塊將規劃建設5幢17-25層住宅樓，總共206戶。這宗地塊目前由上海新楓安企業發展有限公司（上海地產集團持股60%、徐匯城投持股40%）以83.5億元競得。

2024年初，上海徐匯區啟動東安片區舊城區改建，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目。2025年，東安片區舊改項目以協議方式陸續成功出讓三宗涉住宅地塊，分別為徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24地塊，出讓總金額約523.03億元，用地面積15.93萬平方米，地上計容面積60.05萬平方米。

3月26日?，上海地產與徐匯城投合資的上海新楓安以83.5億元競得127b-23地塊。5月，另外兩宗地塊接連出讓，得主同樣為上海地產與徐匯城投。

此前的9月5日，由中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合組成的開發主體，通過上海聯合產權交易所正式完成股權交易，獲得其中兩宗地127b-24地塊、125-31地塊的開發權。此次率先推出規劃方案的127b-23地塊，未來也有可能引入其他投資者共同開發。

這意味著，中海地產、招商蛇口又加碼了徐匯濱江板塊的投資，且因應綜合體地塊的需求，引入了另一家央企——中旅投資合作開發。

同策研究院聯席院長宋紅衛分析認為，優質土地儲備已經成為房企銷售額的最重要保障。

他指出，與去年相比，今年頭部房企在上海的銷售格局，變動最大的就是中海地產（從中指研究院發布的數據來看，今年前8月排名從去年同期首位下滑到第四位），這與房企土地儲備以及地塊類別相關。近兩年上海供地數量明顯下滑，中心城區核心地段的地塊數量更為有限，尤其近兩年上海豪宅熱銷，導致頭部房企銷售量高于拿地量，去化速度快于拿地速度。比如中海地產2024年在上海銷售額超過700億元，而拿地僅耗資68億元。

405億元巨無霸地塊

東安路三宗地塊的出讓過程，體現了“上海速度”。5月17日，127b-24地塊在上海聯交所出讓，容積率約2.62，限高同為100米，總住宅體量約7.91萬平方米，地塊總價98.18億元，樓面價12.41萬元/平方米，由上海新百安競得，該公司由徐匯城投和上海地產各持股50%。

5月31日，最后一幅125-31地塊出讓，體量更大，是一綜合體地塊，整體限高195米，容積率高達4.38，總住宅體量約27.3萬平方米。地塊總價341.35億元，由上海新東安競得，該公司由徐匯城投和上海地產各持股50%。

7月1日，上海公共資源交易中心發布公告，徐匯區東安新村兩宗協議出讓地塊的股權及債權將進行捆綁轉讓，擬轉讓標的為新百安公司90%股權和新東安公司90%股權及相關債權。

截至2025年6月30日，前述兩宗地的大股東新東安公司、新百安公司的經審核資產凈值分別約為50.91億元、25.82億元，估值則分別約為54.98億元、26.62億元，合計約81.6億元。而本次交易對價總額約154.78億元。

中海、招商在此次交易中入局。127b-24地塊轉讓后，中海、招商、中旅持股比例分別是30.5%、55%、4.5%。按照345.8億元資產估值計算，90%股權成交代價約為311億元。125-31地塊轉讓后，中海、招商、中旅持股比例分別是50.5%、35%、4.5%。按照104.41億元資產股市計算，90%股權成交代價約為94億元。兩幅地塊總成交代價約為405億元，其中需要支付現金154.78億元，其余則是債權。兩幅地塊剩余的10%股權歸屬于徐匯城投。

其中，中海地產以73.41億元收購新東安公司50.5%股權及相關債權、以8.12億元收購新百安公司30.5%股權，合計投資81.53億元。

此次交易，央企中旅投資（00308.HK）躍入公眾視野。中旅投資在華東、大灣區開發有不少住宅項目，該公司的強項是文旅地產開發與運營。

中海地產補庫存

在徐匯區規模最大的城更項目上，中海地產與招商蛇口正式入局。從兩家房企在上海的投資布局來看，它們又完成了一次在上海市區核心地段的投資加碼。

有業內人士根據地塊規劃測算出，東安新村兩幅地塊的住宅貨值預計將達到600億元，為上海歷史上最大的豪宅開發項目之一。

其中，東安一村地塊地上開發體量45.5萬平方米，包含約26萬平方米的住宅、約18萬平方米的商辦以及約1.3萬平方米的社區配套，僅住宅貨值就接近500億元。

東安二村南地塊地上開發體量7.9萬平方米，包含約7.5萬平方米的住宅以及0.36萬平方米的社區配套，僅住宅貨值就接近150億元。

補倉上海這一舉動，是房企在上海的儲備落后于銷售。中指研究院發布的2025年1月至8月上海房地產銷售數據顯示，中海地產的全口徑銷售額與權益銷售額這兩個數據都落后于保利發展、招商蛇口與華潤置地。其中，中海地產上海全口徑銷售額161.6億元，排名第四；權益銷售額114億元，同樣排名第四。

公開信息顯示，今年上半年，中海地產在內地10個城市和香港新增17幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為258萬平方米，權益建筑面積為257萬平方米。但這些土地儲備里面并沒有上海的項目。

不過，近期中海地產頗有迎頭趕上之勢，除了以119億元拿下靜安、普陀地塊，此次也以大約81.53億元拿下前述兩宗地開發權。

與中海地產類似，招商蛇口2025年前7個月在上海僅新增了兩宗地。

此次中海地產、招商蛇口主導開發的東安新村城市更新項目，盡管貨值龐大，但不少分析人士對于去化并不擔憂。根據項目所在地理位置的現狀，南邊不遠處便是西岸金融城，是一個總建面約180萬平方米、投資超600億元的綜合體項目，包括商場、超甲級寫字樓、酒店及文化藝術場館等業態。

因此有分析人士指出，東安新村城市更新項目，不僅是對板塊居住條件的改善，更是城市功能的迭代。在徐匯濱江核心區域楓林-01更新單元的實施規劃方案中，作為重要組成部分的東安新村所在區域定位為國際醫創社區，是世界級醫療科創樞紐。