8月8日，首批2只數據中心REITs上市，當天雙雙實現漲停（漲幅30%，下同）。包括這2只產品在內，上市首日即漲停的公募REITs數量達到15只，在73只產品中占比20.55%。上市以來，73只公募REITs創造出了近35%的平均收益率，17只產品收益率超50%，最高收益率接近100%。

分析認為，公募REITs賺錢效應顯著，反映出市場需求旺盛。但也要看到，當前公募REITs20000億元出頭的體量，難以承載大體量資金配置需求。旺盛需求與優質資產供給不足之間的錯配，是當前公募REITs的核心矛盾之一。估值提升背后，公募REITs存在著投資者偏好趨于一致、投資集中度上升、新發項目戰配比例過高等情況，這需要通過提高優質資產供給水平來解決。

逾兩成REITs上市首日漲停

截至8月8日收盤，南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT2只產品均實現30%漲停。其中，南方萬國數據中心REIT收報3.9元，當天成交金額為2.34億元，換手率25.37%；南方潤澤科技數據中心REIT收報5.85元，成交4.52億元，換手率26.43%。

華南地區一位公募市場人士對券商中國記者表示，2只產品屬全國首批數據中心REITs，資產類型具有一定稀缺性，上市首日漲停符合市場預期。實際上，早在發行階段，數據中心REITs就已受到資金追捧。

數據顯示，南方潤澤科技數據中心REIT首發募資45億元，公眾投資者有效認購倍數達到317.96倍，對應的有效認購申請實際確認比例為0.31451695%；南方萬國數據中心REIT募資24億元，公眾投資者有效認購倍數達到454.96倍，對應的有效認購申請確認比例為 0.21976466%。

實際上，在整體資產供不應求態勢下，上市首日大漲的公募REITs并不在少數。

根據Wind統計，截至8月8日登陸二級市場的公募REITs數量已有73只，67只產品上市首日上漲，占比超過90%。其中，上市首日實現30%漲幅漲停的產品有15只，占比20.55%；上市首日漲幅超過20%、10%的產品數量分別為22只、32只，占比分別為30.14%、43.84%。

值得一提的是，在15只上市首日漲停的產品中，有9只為2025年上市的基金。除2只數據中心REITs外，還有2只園區基礎設施項目REITs（中金亦莊產業園REIT、華夏金隅智造工場REIT）、2只消費基礎設施REITs（中金中國綠發商業REIT、易方達華威市場REIT）、1只市政設施REIT（國泰君安濟南能源供熱REIT）、2只保障性租賃住房REITs（華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT）。

上市以來行情分化明顯

包括上市首日在內，整體公募REITs上市以來同樣呈現出較好的上漲效應。根據Wind統計，截至8月8日，73只公募REITs上市至今的平均收益率接近35%，呈現出了較好的投資效應。

具體來看，有17只上市以來收益率在50%以上，中金廈門安居保障性租賃住房REIT上市以來實現了97.37%的漲幅，在73只產品中位居第一。緊跟其后的是嘉實物美消費REIT（91.17%）、易方達華威農貿市場REIT(85.37%)、華夏北京保障房REIT（84.37%）。

此外，華夏首創奧特萊斯REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT等產品上市以來累計漲幅也在70%以上。另一方面，有19只公募REITs產品上市以來累計漲幅不足20%，其中有8只產品上市以來錄得負收益，最大虧損目前已超過30%。

北京一位保險資管人士對券商中國記者表示，從2021年試點至今，公募REITs二級市場行情基本上走出了一個完整的行情周期。其中，從2021年到2022年普遍實現上漲，但在2023年出現單邊下跌。2023年之后，公募REITs走出低谷，但行情隨之分化，派息確定性高的資產漲幅比較大。

招商基金在近日發布的公募REITs7月觀察報告中指出，截至7月20日的近一月里，REITs資產的行業分化進一步加劇，產權類REITs中表現較好的是消費基礎設施類，經營權類REITs中能源基礎設施、生態環保類REITs表現較好。這反映出，運營數據和財務指標是影響REITs表現的重要因素，數據較好的REITs對市場資金的吸引力較強。

在研究中，招商基金選取中債估值的REITs估值收益率（IRR）作為衡量REITs估值的指標。招商基金稱，從絕對值來看，各類項目IRR大體在機構投資者的成本以上，但各個資產的差異較大。截至7月20日，產權性項目中倉儲物流REITs的估值收益率較高，均值4.24%；特許經營權項目中生態環保REITs的估值收益率較高，均值3.94%。IRR分化的背后，是投資人對資產的認可程度，體現了資產質量的差異。

優質資產供給水平需進一步提高

公募REITs資產呈現出的賺錢效應，預示著投資者的旺盛配置需求。與此同時，市場對優質REITs資產擴大供給，有著更為迫切的期待。

中金基金副總經理、基金經理李耀光近日在公開媒體報道中表示，當前公募REITs市場的核心矛盾之一，在于低利率環境下投資人的旺盛需求與優質資產供給不足之間的錯配。從2025年發行情況看，2月上市的產品在網上及網下認購倍數、首日漲幅等指標上均表現亮眼，這與戰略配售份額難以獲取的現象相互關聯。深層原因在于，REITs在低利率環境下對眾多投資機構具有極強的吸引力。

但由于公募REITs當前2000億元出頭的規模，難以承載大體量資金配置需求，疊加投資者偏好較為一致，估值提升背后可能存在流動性風險。招商基金表示，部分REITs項目存在流動性不足帶來估值大幅上行、偏離基本面的風險。短期流動性不足會加劇資產價格波動，特征包括買賣報價差距較大、部分REITs交易不連續、尾盤成交量較高，盤中成交量較低的特征等。其中原因包括投資偏好較為一致、投資集中度有所上升、交易新發項目戰略配售比例過高、投資者結構相對單一等。

李耀光認為，在多層次REITs市場建設尚不完備背景下，多數企業發行公募REITs實現資產盤活與融資的效果，核心取決于融資性價比。如果說首發REITs存在政策導向因素，那么進入擴募階段后融資性價比將成為決定性因素，直接影響企業決策層是否繼續向REITs注入優質資產。

李耀光建議，可逐步放開投資機構及Pre-REITs基金作為公募REITs原始權益人。從分階段實施角度，可以在落實返投資金的前提下，先在已上市REITs擴募領域放開Pre-REITs基金作為原始權益人。若實踐驗證其能有效盤活存量、拉動投資并實現政策目標，再進一步在首發環節放開這一權限。這些舉措或將有效提高優質資產的供給水平。

責編：戰術恒

排版：劉珺宇

校對：劉榕枝