7月31日，北京出讓一宗昌平區(qū)“宅教商”組合地塊，最終由北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司（明芳地產(chǎn)）以底價(jià)13.69億元競(jìng)得，成交綜合樓面價(jià)15156元/㎡。據(jù)了解，該競(jìng)得人為邯鄲民企。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次交易標(biāo)志著北京遠(yuǎn)郊新區(qū)開發(fā)模式轉(zhuǎn)向“住宅開發(fā)+配套代建”的新型機(jī)制，正逐步重塑北六環(huán)外區(qū)域的城鎮(zhèn)化推進(jìn)路徑。

據(jù)了解，該地塊土地面積62682.609㎡（其中住宅用地28703.422㎡，基礎(chǔ)教育用地5306.502㎡，商業(yè)用地28672.685㎡），總建筑規(guī)模90324.731㎡（其中住宅57406.844㎡，商業(yè)28672.685㎡，12班幼兒園4245.202㎡），住宅部分容積率2.0，建筑限高36m（局部45m），起始價(jià)13.69億元，起始綜合樓面價(jià)15156元/㎡。

最終，該地塊由北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司（明芳地產(chǎn)）以底價(jià)13.69億元競(jìng)得，成交綜合樓面價(jià)15156元/㎡。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，該地塊位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，北六環(huán)外，臨近地鐵昌平線北邵洼站，西側(cè)為白浮泉公園，東南側(cè)臨近路勁世界廣場(chǎng)，南側(cè)臨近中關(guān)村科技園區(qū)昌平園東區(qū)。地塊中的住宅和教育用地由龍湖承擔(dān)代建銷，有別于傳統(tǒng)純住宅開發(fā)模式，該地塊整合了居住、幼兒園及商業(yè)多種功能于一體，是政企協(xié)同推進(jìn)新興區(qū)域城市開發(fā)路徑轉(zhuǎn)型的一次探索，旨在通過捆綁建設(shè)住宅與配套設(shè)施，落實(shí)“配套先行”的發(fā)展理念。

值得注意的是，該組合地塊在供應(yīng)過程中經(jīng)歷了規(guī)劃調(diào)整。張凱表示，該地塊最初于第二輪供地清單中呈現(xiàn)時(shí)，僅包含兩幅住宅用地及教育用地。后在3月27日預(yù)申請(qǐng)階段，新增納入三幅商業(yè)地塊進(jìn)行捆綁供應(yīng)，彼時(shí)土地總面積約15.6公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模約21.9萬平方米（其中商業(yè)規(guī)模約9萬平方米），起始價(jià)達(dá)31.7億元。或因規(guī)模較大、非住宅部分占比過高，這幅捆綁六幅子地塊的組合地塊最終未能如期掛牌。直至6月底重新掛牌時(shí)，政府優(yōu)化組合方案，保留了住宅、教育、商業(yè)用地各一幅，使整體地上建筑規(guī)模降至約9萬平方米，總起始價(jià)相應(yīng)調(diào)整為13.69億元。

“此舉體現(xiàn)了政府在供應(yīng)端對(duì)開發(fā)瓶頸的靈活應(yīng)對(duì)策略：一方面解綁前期過多的商業(yè)用地以降低總投資門檻，減輕企業(yè)資金壓力；另一方面通過推進(jìn)區(qū)域路網(wǎng)（如景昌北街）等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善環(huán)境。”張凱說，根據(jù)昌平新城東區(qū)四期規(guī)劃，后續(xù)預(yù)計(jì)還將釋放約24萬平方米住宅用地，形成持續(xù)供應(yīng)。政府同時(shí)協(xié)同推進(jìn)“職住平衡”戰(zhàn)略：一方面強(qiáng)化地鐵昌平線與生命科學(xué)園、西二旗等產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的連接；另一方面通過捆綁商業(yè)用地開發(fā)，彌補(bǔ)區(qū)域消費(fèi)服務(wù)不足的短板。此外，規(guī)劃顯示住宅地塊東側(cè)尚有36班九年一貫制學(xué)校用地，區(qū)域基礎(chǔ)教育資源將得到持續(xù)補(bǔ)充。

張凱認(rèn)為，本次交易標(biāo)志著北京遠(yuǎn)郊新區(qū)開發(fā)模式的顯著轉(zhuǎn)向。政府通過明確捆綁相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)義務(wù)，促使開發(fā)企業(yè)同步落實(shí)教育、能源等公共設(shè)施的代建。此種“住宅開發(fā)+配套代建”的新型機(jī)制，正逐步重塑北六環(huán)外區(qū)域的城鎮(zhèn)化推進(jìn)路徑。該模式最終價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度，將高度依賴于區(qū)域商業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際效能與未來人口導(dǎo)入節(jié)奏的匹配程度。