深圳正在下調新拍賣地產容積率，最新一個地塊容積率下降到了2.5。通過限高、提高層高、減少公攤等方式，深圳未來新建房將大幅提升居住質量。

6月19日，位于深圳市龍華區的A817-0619宗地正式出讓，吸引8家房企參與競拍。最終經過近65輪報價后，深圳聯粵房地產開發有限公司以12.12億元將該宗宅地收入囊中，溢價率達46.6%。值得注意的是此次出讓用地容積率為2.5。

今年5月1日，國家標準《住宅項目規范》正式實施，要求住宅項目容積率不超過3.1。該地塊是該標準實施后深圳“容積率≤3.1”的住宅用地。

此外，深圳市還為該地塊全面松綁，沒有設置售價上限；無“70/90”戶型限制（即不要求70%以上戶型小于90平方米）；無保障房配建要求。開發商可以施展才華，以“好房子”標準進行打造。

近些年深圳市政府為抑制房價過快上漲，在土地出讓時往往會要求限價，達到某個價格高點后再要求配建公租房或者安居房，導致目前市場銷售的樓盤普遍有限價要求，即使市場價格大幅上漲，開發商也只能按照限價銷售，一度出現排隊打新房的現象。開發商早早將房子銷售一空，也沒有動力提升房產質量，消費者收房時經常鬧矛盾。

如今時過境遷，房產面臨去庫存壓力，新房銷售出現壓力，政府土地出讓收入也受到影響。此時各地政府都在著力推出更好的新房標準，提升消費者購買欲望。

整個市場環境出現變化，從限售到鼓勵購買，從滿足剛需到滿足改善性需求，從壓制房價過快上漲到穩定房價。

深圳市去年就開始做出調整，2024版《深圳市建筑設計規則》規定，減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。此前，陽臺的進深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的飄窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。

過去計入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。這意味著修訂后得房率將有效提高。

去年新推出的不少地塊規劃進行調整，減少了商業面積，增加了住宅面積，一些商業地塊更改為住宅地塊，增加了吸引力。

而近期，低容積率地塊成為主流，即將出讓的A802-0309號宗地位于龍華區梅林關附近，規定容積率小于或等于2.8，未來該地塊或規劃高層低密度小區。6月13日，深圳公共資源交易中心上架了位于前海合作區南山街道樞紐一街北側的T201-0232宗地，容積率3.1。

一些地塊還在更改容積率，此前曾中止出讓的寶安中心區A002-0060地塊已于5月底完成規劃調整，容積率從5.7調整為3.7，主導功能由“商業服務業、居住”調整為“居住、商業服務業”。

作為對比，去年拍賣的深圳后海T107-0107地塊的《規劃設計要點表》顯示，地塊容積率≤7.59。最近正在銷售的景賢閣人才房容積率為6.93，得房率基本為75%左右。

深圳一度通過提高容積率的方式來滿足住房需求，2015年龍光以112.5億元拿下龍華紅山純商業地塊，容積率為6.64。此后容積率基本在4以上，催生了超高層樓房，一些舊改項目容積率超過10。高容積率的背后，得房率也在下降。

降低容積率將會降低樓盤高度，公共空間更大，減少密集帶來的壓抑感。這些樓盤建成后，將會增加深圳居民的獲得感。這也為開發商增加了施展空間。