上海閔房集團將收購商品房作保障房。

上海閔房集團旗下的上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司日前發(fā)布公告稱，為進一步盤活存量房源，現(xiàn)面向社會公開征集符合要求的房地產(chǎn)項目用作保障性租賃住房（階段性房源）使用。收購標的須為合法合規(guī)的新建住宅商品房項目，并具備現(xiàn)房交付條件。

記者注意到，這是上海今年首個通過收購商品房用作保障性租賃住房的項目。去年5月發(fā)布的“滬九條”明確，探索通過國有平臺公司等主體收購適配房源，優(yōu)化住房保障供應(yīng)。同年，上海徐匯惠眾公共租賃住房運營有限公司收購了海波花苑70-73、75-78號的存量房屋，作為保障房供應(yīng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對證券時報記者表示，上海打響了“今年收購存量商品房第一槍”，意味著上海在收購庫存商品房方面開始發(fā)力。相關(guān)模式和其他城市做法相似，進一步說明地方政府及國有企業(yè)積極探索去庫存和多元化保障房供應(yīng)模式。

用存量房產(chǎn)優(yōu)化保障房源供應(yīng)

上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司發(fā)布的公告提到，項目須位于閔行區(qū)南部地區(qū)。可收購房源需集中分布，單項目提供房源總建筑面積不少于7500平方米。房源需產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)屬糾紛，未被法院查封、扣押、凍結(jié)。

“和其他城市相似，上海閔房集團此次收購商品房用作保障性租賃住房，屬于市或區(qū)一級的國有企業(yè)收購模式，也和各地今年保障房房源籌集工作有效對接。”嚴躍進說，從目前各地操作來看，普遍是收購現(xiàn)房類型的庫存商品房。此類模式好處是，收購過來并通過為期3—6個月的房源改造，即可快速形成保租房等房源項目，加快和優(yōu)化保障房房源的供給。

記者注意到，此前，上海徐匯已率先探索收購存量房，并用于保障房。

今年5月，上海城投旗下租賃住宅品牌“城投寬庭”在徐匯區(qū)的首個保障性租賃住房社區(qū)——“城投寬庭徐匯社區(qū)”正式開業(yè)運營，該項目共有1283套房源。該項目是通過“國泰君安城投寬庭保租房REIT”凈回收資金完成收購的典型范例，原為華鑫置業(yè)開發(fā)的存量資產(chǎn)，通過市屬產(chǎn)業(yè)集團之間協(xié)調(diào)資源整合盤活。

據(jù)城投控股黨委書記、董事長張辰介紹，“城投寬庭徐匯社區(qū)”是上海城投、儀電集團、國盛集團三家國資產(chǎn)業(yè)集團首次通力合作的項目，是上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目，也是上海城投落實REITs滾動投資，構(gòu)建保租房業(yè)務(wù)“投融建管退”資本循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

收購存量商品房籌集保障性租賃住房的做法，源于保障房貨幣化配建機制。所謂保障房貨幣化配建機制，即在新建商品住房項目中按規(guī)定比例實物配建的保障房，可以結(jié)合項目實際情況，選擇等額轉(zhuǎn)化為貨幣化配建資金，并交由區(qū)住房保障平臺機構(gòu)收購各類適配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局等部門去年9月發(fā)布的《關(guān)于本市保障房配建的實施意見》明確，采用貨幣化配建保障房的，所籌措資金由區(qū)政府指定機構(gòu)收購適配房源定向用于住房保障。

去年5月發(fā)布的“滬九條”也明確，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。

多地創(chuàng)新商品房轉(zhuǎn)保障房做法

自 2024 年 5 月“收購存量商品房用作保障房”被首次提出以來，全國已有多個城市響應(yīng)。不少地區(qū)已將實際項目落地并投入運營。

例如，近日，首批支持收購存量商品房項目專項債落地。Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，2025年浙江省政府專項債券（十三～二十期）已于近期發(fā)行并上市。具體來看，其中有3只專項債精準對接收購存量商品房用作保障性住房項目，分別為“25浙江債23”“25浙江債25”和“25浙江債26”，專項債融資總額達16.53億元，涉及浙江省內(nèi)8個項目。

5月13日，浙江省財政廳披露了10只政府債券發(fā)行計劃。其中，在財政部下達的限額內(nèi)，浙江省發(fā)行了政府專項債券（十三～二十期）總額 552.67億元，品種為記賬式固定利率附息債券，全部為新增債券，期限為3年期、5年期、7年期、10 年期、15 年期、20 年期、30 年期。

“這是全國首個專項債支持收購存量商品房的應(yīng)用，具有行業(yè)風向標的意義。”嚴躍進表示，過去專項債主要用于收購存量土地，即那些因企業(yè)資金鏈斷裂、規(guī)劃調(diào)整等原因無力開發(fā)或長期未開工的土地。而此次浙江省則首次將其應(yīng)用于存量商品房的收購。

在江西上饒，去年12月下旬，建行江西省分行向上饒市發(fā)放全省首筆住房租賃團體購房貸款2400萬元，期限27年，利率2.95%，支持上饒市政府選定的收購主體收購上饒市尚書苑項目105套存量商品住房用作保障性租賃住房——這標志著上饒市首個收購已建成存量商品房用作保障性住房項目成功落地，同時也是江西省內(nèi)首個利用保障性住房再貸款政策收購已建成存量商品房用作保障性住房的項目。

校對：高源