繼北京之后，上海也開始探索不動產信托財產登記確權新機制。

中共上海市委金融委員會辦公室、 國家金融監督管理總局上海監管局、 上海市規劃和自然資源局、國家稅務總局上海市稅務局、上海市民政局、浦東新區人民政府近日聯合發布《關于開展不動產信托登記試點的通知》（下稱《通知》），自印發之日起試行一年。

與北京不動產信托登記試點相比，上海設置慈善信托專項條款，明確適用雙受托人模式的不動產慈善信托業務，鼓勵圍繞養老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動產信托登記試點。上海還構建了不動產信托財產“信托產品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產登記—反饋登記結果”全周期的辦理流程，涉及從預登記到信托財產分配或處置等環節，有效實現全流程閉環辦理。

在業內人士看來，京滬不動產信托登記制度相繼破冰，為全國其他地區提供寶貴經驗和借鑒，有助于推動全國范圍內不動產信托登記制度的完善和推廣，促進信托行業規范發展。不過，從通知的內容來看，關于不動產“進出”信托相關的稅收政策尚未明確。

擴大適用范圍，豐富應用場景

《通知》明確不動產信托、不動產信托登記等定義以及本次試點的適用范圍。

不動產信托是指委托人基于對受托人的信任，依法將其不動產轉移給受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的信托業務。

不動產信托登記是指不動產登記機構依據委托人與受托機構的共同申請，根據信托文件及其他申請材料，依法為信托財產辦理轉移登記，將信托相關事項記載于不動產登記簿的行為。

上海轄內信托機構以在上海市行政區域范圍內的不動產開展不動產信托的，適用《通知》。上海轄內信托機構與上海市區兩級民政部門登記認定的慈善組織通過雙受托人模式，以在上海市行政區域范圍內的不動產開展不動產慈善信托業務的，同樣適用《通知》。

上海信托相關人士在接受記者采訪時表示，《通知》的發布將推動不動產信托登記在上海的落地，為上海國際金融中心建設和信托行業高質量發展打下堅實基礎。先前，上海信托全程參與了此項試點工作政策的推出，目前正在響應監管精神，積極推動首批項目落地。

本次不動產信托登記試點工作在上海破局，一大亮點是擴大了適用范圍、豐富了應用場景。《通知》前瞻性設置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業務場景進行了適用規定。同時，《通知》特別鼓勵圍繞養老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動產信托登記試點。

用益信托研究員帥國讓對記者分析指出，在不動產適用范圍方面，上海地區相對北京更加寬泛，僅要求不動產強調為委托人合法所有，可估值、可轉讓、權屬清晰、狀態正常，無權利限制情形。此外，上海還明確了慈善組織與信托公司合作通過雙受托人模式備案不動產慈善信托的適用情形，較北京的試點更具有創設性。

閉環辦理流程，構建完整周期

上海不動產信托登記試點制度的另一大亮點，是構建了不動產信托財產“信托產品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產登記—反饋登記結果”全周期的辦理流程，涉及從預登記到信托財產分配或處置等環節，有效實現全流程閉環辦理。

金樂函數分析師廖鶴凱告訴記者，在信托機構完成信托財產登記后，需在辦理信托產品登記時一并提交不動產登記機構出具的注記信托財產的不動產權證書，形成閉環。受益人還可向信托登記公司申請辦理信托受益權證。通過信托的獨立性、靈活性優勢，明確產權歸屬和流轉規則，提高資管機構對不動產資產的管理合理性和效率，后續市場拓展空間廣闊。

《通知》還明確，通過中國信托登記有限責任公司進行不動產信托產品登記和不動產登記機構進行不動產信托財產登記的“雙重登記”模式開展不動產信托登記試點。同時，明確須將委托人名下的不動產通過轉移登記給受托人，并由不動產登記機構在不動產權證上注記“信托財產”專項標識，體現信托財產獨立性，實現其與委托人、受托人固有資產相隔離。

《通知》由上海市委金融辦、上海金融監管局、市規資局、市稅務局、市民政局、浦東新區人民政府等部門聯合發文，涵蓋了不動產信托財產登記各環節所涉及的有關部門，有效發揮中國信托登記有限責任公司的專業登記功能，同時明確六部門建立信息共享機制，有利于發揮各方合力共同推進試點順利開展。

信托財產登記制度對于發揮信托的靈活性和功能優勢、確保財產獨立性至關重要。下一步，上海將做好不動產信托登記試點工作，加快推進不動產信托登記試點案例落地，逐步完善相關法律法規體系，做好相關風險防范，更好地發揮信托在服務實體經濟、優化資產配置和保障財富傳承中的作用，不斷增強上海國際金融中心的競爭力和影響力。