證券時報記者 吳家明

“66萬元一套公寓，月租保守在2500元以上，租金回報率超過4%，比存錢劃算啊！”在深圳龍崗區一處正在銷售的商務公寓項目，記者見到許多房產中介經理化身主播，“租金回報率”成為推銷重點。

近期金融市場的利率調整正在深刻影響居民資產配置策略。隨著5年期以上LPR降至3.5%，疊加商業銀行存款利率普遍進入“1時代”，傳統理財收益持續收窄，具備穩定現金流的房地產投資正重獲市場關注。在深圳龍崗等地區，開發商敏銳捕捉到這一趨勢轉變。多個公寓項目主打“以租養貸”概念，強調4%以上的租金回報率已顯著超越定期存款收益。

存貸利率“雙降”的背景下，存貸款利率與租金回報率之間的比較再次成為市場熱議的話題，購房者又該如何抉擇？房地產市場將迎來哪些變化？對此，證券時報記者進行了實探。

存錢還是買房？

哪些商務公寓的租金回報超過房貸利率？哪些住宅的租金回報率超過定期存款利率？最近，相關的話題成為許多社交媒體的熱點。

居住在深圳的程浩（化名）最近就有這么一個煩惱：5年前的大額存單存款最近到期，這錢不知道再存哪兒？一直有買房計劃的他想起房子。“之前的大額存單年利率超過4%，現在的利率已經不到2%。”他表示，“我也不擅長其他高風險的投資，先買個小戶型出租，以后拿來自住似乎也是不錯的選擇。”

以深圳市場為例，據深圳貝殼研究院監測，在今年前5個月深圳二手熱租商務公寓中，有14個公寓項目的租金回報率超過深圳首套房商貸利率，有5個項目的租金回報率更超過深圳最新公寓商貸利率，這就意味著在當前降息環境下，部分商務公寓的租金收入已足以實現“以租養貸”。與此同時，深圳二手熱租的住宅小區中，全部小區的租金回報率均超過最新國有大行的5年期存款利率。

這讓許多原本“去化”較難的商務公寓也在這個時候加大推廣力度。在深圳福田梅林和龍崗粵寶片區的商務公寓項目，記者看到一些購房者正在洽談并最終成交。“最近成交的主力都是總價低的小戶型公寓，項目的位置不錯，未來出租不難，所以吸引了不少為了租金回報或分散投資需求的投資客。”有現場銷售人員如是說。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，以深圳市場為例，目前普通住宅的租金回報率高于國有大行的一年期定期存款利率，而一些商鋪、寫字樓的租金回報率會更高。因此，目前購買房產收租確實比將資金放在銀行更“有利可圖”，再加上目前房地產市場的價格均處于近年來的低位，購房者未來獲取資產溢價的幅度及機率也會更高。

香港樓市小戶型成交回暖

記者在走訪時也發現，自香港調整了相關房產的交易稅費之后，400萬港元以下物業的成交量出現比較明顯的增長。

在深圳的一些中介門店，不少房產中介經理也將目光投向香港的房源，而且大多數房源都屬于總價較低且出租回報率較高。幾位準備在港置業的深圳購房者認為，高租金回報率是吸引其赴港置業關鍵因素，但也會考慮其他影響房價走勢的因素。

一位2024年在香港北角置業的深圳購房者告訴記者，香港樓市“撤辣”后，交易稅負大幅減輕，他看中的就是香港物業較高的租金回報率。“以我剛買的房子來說，年租金回報率接近4%，遠遠超過深圳同價位的房子。”

美聯物業的數據顯示，截至5月26日，今年以來香港一手住宅成交達7439套，較去年下半年增長約7.3%，為2021年下半年以來的最高水平。低價物業市場也同步升溫，據了解，400萬港元以下物業在印花稅優惠政策刺激下，今年以來的成交量已達1164套，創下自2016年以來新高。

換租和空置期也需注意

一般來說，租金回報率指的是租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的關鍵指標。中指研究院數據顯示，今年4月，北上廣深四個一線城市的租金回報率分別為1.49%、1.68%、1.63%、1.49%。

“一些城市的租金回報率超越存貸款利率，這是一個新的信號。”有業內人士表示，從全國層面看，一線城市和核心二線城市房地產市場企穩的條件正逐漸成熟。綜合考慮租金回報、二手房成交占比、庫存壓力等因素，一線城市中，上海和深圳的房地產市場有望率先企穩。

那么，買房出租是否劃算？這或許存在不同的答案。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最新的存款利率調整變化是中長期存款利率下降的幅度較大，與租金回報率的差距不斷收窄，部分城市的部分房源投資出租回報就更有優勢。“房價經過這幾年的下調之后，一些房源的租金回報率的確在上漲，但我們同時也要看到，租金下跌也是一個持續的過程，而且租金回報率也會發生變化。部分居民對高租金的接受程度也在下降，換租和房源空置期也是購房者需要關注的部分。”

不過，從過往經驗來看，降息對房地產市場的推動作用往往更偏向于短期的交易利好，對購房的長期效應不足。要想讓降息帶來的正面效應長期顯現，樓市的供需關系、房價走勢、政策環境等因素都需要同步優化。與此同時，各界對于租金回報率的爭論也顯示出整個產業的產能過剩問題。如果說存款利率作為沒有風險的利率明顯走低，說明整體的社會投資收益率也在下降，在房地產領域也同樣存在。