LPR（貸款市場報價利率）下調，房貸利率降了嗎？

近日，《國際金融報》記者注意到，本輪5年期以上LPR下行10個基點（BP）后，一二線城市紛紛跟進完成了房貸利率調整。值得一提的是，本輪房貸利率調整較之以往更為理性，并未出現“2”字頭的超低利率，廣州等地通過調整加減點幅度守住了首套房3.0%的利率“底線”。

受訪專家指出，保持首套房商業貸款利率在3%以上，主要是為了防止銀行內卷式競爭、穩定銀行凈息差水平。未來，房貸利率仍有下行空間。

首套房貸利率守住3%下限

5月20日LPR報價下調后，多個省市房貸利率調整落地。不過，《國際金融報》記者注意到，并非所有地區執行的房貸利率都跟隨LPR下行，不同區域間的房貸利率水平出現明顯分化。

LPR下調10BP后，上海、北京等一線城市迅速調整了房貸利率，加減點幅度不變，首套房貸利率均下行10BP至3.05%。

“目前上海地區商業首套房貸利率為3.05%，二套房貸款利率為3.45%，臨港、五大新城和寶山的二套房貸款利率為3.25%。”上海某連鎖中介的房產經理對記者介紹道。北京新發放的首套房貸款利率也降至3.05%，二套房商貸利率則以五環為界，五環內外分別調整為3.45%和3.25%。

不過，此次調整中并未出現“2”字頭的超低利率。一些之前已適用較低利率的地區，此次調整中首套房貸利率均守住了3.0%的“底線”。記者致電廣州、蘇州等地區銀行網點了解到，本輪LPR下調前后首套房商貸利率均保持不變。

“LPR調整后，我們首套房貸款利率還是3%沒有變。”蘇州地區一位客戶經理告訴記者。廣州地區則通過改變加減點幅度維持房貸利率水平，由LPR-60BP提升至LPR-50BP，追平了LPR下行的10BP，同樣維持在3%的水平。

“廣州的做法并不改變房貸利率整體下行趨勢，未來廣州房貸利率依然具備下調空間。”中指研究院政策研究總監陳文靜直言。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首套房商貸利率保持在3%以上，主要有兩方面原因。“一方面是行業自律下避免銀行內卷式競爭。保持3%及以上的利率水平向市場釋放了明確的信號，即房貸利率不能無限制地下降，以此避免購房者比價和銀行內卷帶來的風控標準下降、不良率上升。另一方面，也是為了穩定銀行的凈息差，確保銀行的利潤率。”李宇嘉分析道。

房貸利率仍有下行空間

在5月7日央行推出的“一攬子”政策中，還涉及個人住房公積金貸款利率的下調。5月8日，央行下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以上首套、二套房公積金貸款利率由2.85%、3.325%分別調整至2.6%、3.075%。調整后，住房公積金貸款與商業貸款之間的利差加大。

未來房貸利率還有下行空間嗎？

陳文靜指出，公積金貸款利率下調0.25個百分點，對于部分城市而言，釋放了公積金貸款利率與住房商業貸款利率之間的利差空間，有利于住房商業貸款利率的進一步調整優化。此次5年期以上LPR下調，有助于繼續降低購房者的置業成本。在房貸利率重定價日后，存量房貸利率可跟隨下調，降低已購房居民的還貸壓力。

“未來，貨幣政策將繼續引導房貸利率下行。政策利率下行，帶動銀行資金來源成本下降，進而傳導為房貸利率的下調。此外，新房和二手房銷售量較過去有明顯下降，房產交易頻率的下降也會帶動房貸利率下行。未來人口老齡化、少子化可能帶來住房需求減少，整體居民就業收入對于高利率的支撐能力也在降低。”李宇嘉分析指出，“中長期來看，利率下降是大趨勢。”

“整體來看，近日住房公積金貸款利率下降以及本次5年期以上LPR的調降，將進一步降低購房者的購房成本，支持居民住房需求釋放，對鞏固房地產市場穩定態勢將發揮積極作用。”陳文靜對記者分析指出，“另外，央行行長潘功勝此前亦指出，‘根據經濟金融運行情況和各項工具使用效果，還可以擴大工具規模、完善工具政策要素，或者創設新的政策工具’。預計未來更多資金支持房地產的政策有望繼續落地，如與現房銷售配套的金融政策、給予城市更新配套資金支持等。”

記者：李若菡

文字編輯：姚惠

版面編輯：畢丹丹