“9·5”新政之后，深圳市場上的各類購房需求被激活。2025年第37周（9月8日—14日），深圳全市新房住宅類別（預售+現(xiàn)售）成交589套，環(huán)比增長約17%；二手房錄得1554套，環(huán)比增長15.4%。

放開限購的羅湖區(qū)是此次新政中變動最大的區(qū)域之一，不少購房者直接擁有了資格，推動了該區(qū)域成交放量。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日—14日，羅湖區(qū)看房量環(huán)比上漲29%、簽約量上漲也超25%。

多位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，此次樓市利好發(fā)布后，購房者信心有所增強，不少外地客戶來深置業(yè)，許多港澳臺客戶也前來咨詢，同時需求明確的客戶交易周期明顯縮短，開發(fā)商也加緊布局銷售節(jié)點，積極推盤搶收。

外地客戶

9月5日的樓市新政之后，深圳大部分區(qū)域的購房門檻大幅降低，除鹽田、大鵬新區(qū)不再限購之外，在羅湖、寶安（除新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明區(qū)域內(nèi)購買商品房，即便是非深圳戶口也可以直接買房，限購兩套。這給深圳樓市帶來了不少“新鮮血液”。

有位來自成都的客戶就買下了羅湖區(qū)京基璟譽府項目的一套房。該項目銷售負責人羅嘉良告訴記者，這位客戶在深圳做生意，此前羅湖限購，也沒有購房資格，客戶原本只考慮租房，新政之后把買房的計劃提上日程，“短期內(nèi)，客戶考慮兩地跑的時候有個居所；長期來看，即便日后決定不定居在深圳，從交易的角度來講，深圳的房子也相對穩(wěn)妥。”

據(jù)羅嘉良透露，新政之后，項目來訪同比增長了約4成，成交同比增長了約3成，其中來自外地的客戶占比大約10%~15%。

這并不是個例。深圳中原二級市場事業(yè)一部營銷總監(jiān)曾海娟主要負責新房代理銷售。新政之后，她接觸到不少外地客戶，例如東莞、長沙等灣區(qū)或外區(qū)的客戶，也是自住加投資型的需求。

“東莞的客戶買房是因為小孩在香港讀書工作，提前在深圳準備一套房，”曾海娟告訴記者，他們認為深圳這座城市有發(fā)展優(yōu)勢，離香港又近，往來方便，未來即便是投資，深圳的房子也有一定的優(yōu)勢。

近來還有不少香港購房者出于養(yǎng)老需求，會考慮一些山景或海景物業(yè)，也當作養(yǎng)老投資；亦有來自臺灣的客戶咨詢購房政策和注意事項等。曾海娟表示，“這些來自港澳臺的置業(yè)咨詢和對政策的關(guān)注，也是此次新政之后一個比較明顯的變化。”

深圳本地的客戶心態(tài)也開始發(fā)生變化。羅嘉良發(fā)現(xiàn)，需求相對明確的客戶，其決策速度和信心都有明顯提升，具備條件的客戶在決策時速度相較之前變得更快；而在預算等各方面條件還不到位的客戶還是會持續(xù)多方面觀望。

曾海娟接觸到的客戶中也存在相似的情況。在沙井、光明等區(qū)域，市場上不僅新增了不少剛需客戶看房，也多了一些線下當天來訪、當天成交的客戶。“這在新政之前是比較少遇見的，”她告訴記者，此前許多客戶基本上來訪多次，而最近客戶的成交周期變短。

羅湖成“最大贏家”

這些變化都直接體現(xiàn)在了各項數(shù)據(jù)上。據(jù)深圳房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)，過去的一周內(nèi)（9月8日—14日），深圳二手房周錄得1554套，環(huán)比增長15.4%；新房住宅周成交589套，環(huán)比增長17.1%。

在各個城區(qū)中，放開了限購的羅湖區(qū)是受此次新政影響最明顯的區(qū)域之一。作為深圳老城區(qū)，羅湖區(qū)地理位置優(yōu)越，一區(qū)之內(nèi)有羅湖、文錦渡、蓮塘/香園圍等三個口岸，城市綠化率達64.6%，并且配套和教育資源優(yōu)質(zhì)，具備較強的市場需求。新政之后的市場活躍度大幅提升。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日—14日期間，樂有家門店看房量、簽約量環(huán)比分別上漲13%、11%，而羅湖區(qū)看房量上漲29%、簽約量上漲也超25%，核心區(qū)域價格優(yōu)惠的筍盤成交速度加快。

羅湖的二手房表現(xiàn)尤為突出。負責羅湖片區(qū)的深圳中原地產(chǎn)羅湖東A區(qū)區(qū)域董事牛紅娜告訴記者，羅湖區(qū)的新房供應少，整體庫存去化周期很短，大約為三四個月，相應地，二手房成交就非常活躍，“新政后一周，我們的帶看量增長了40%左右，成交量增長了大約一倍。”

牛紅娜表示，羅湖區(qū)擁有深圳中學、翠竹小學等各種優(yōu)質(zhì)的教育資源，有位惠州客戶原本就打算在深圳買房，方便小孩在深圳讀書，但此前苦于沒有購房資格，買房計劃一直擱淺。“這次新政出來之后，我們當天就通知到他，第二天恰逢周六，客戶就來羅湖看房，并直接在我們附近買了一套翠竹小學的學位房。”

深圳其他區(qū)域的表現(xiàn)不如羅湖區(qū)這般亮眼，但也出現(xiàn)了改善的跡象。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日—14日期間，各區(qū)門店看房量中，福田、寶安、龍華、龍崗上漲均超10%，各區(qū)門店簽約量中，寶安、光明、福田、南山等區(qū)域有不同程度上漲。

曾海娟表示，深圳是一個長條形、多中心的城市，基本上每個片區(qū)、每個板塊內(nèi)的頭部項目，在當?shù)厥袌鰞?nèi)有一定的影響力的項目，原本在所屬片區(qū)內(nèi)銷售情況就較好的項目，新政之后的來訪量會有明顯的變化。

位于福田區(qū)的金地環(huán)灣城項目相關(guān)負責人告訴記者，最新政策下，福田區(qū)還是屬于限購區(qū)，不過放松了企業(yè)購房和單身可以多買一套的政策。從現(xiàn)在來訪來看，周度來訪提升差不多10%。

據(jù)深圳中原龍華坂田K區(qū)區(qū)域董事謝東來透露，新政以來，他所負責片區(qū)的新房和二手房整體帶看量提升了20%多，成交量則提高了5%~10%，部分低總價的剛需項目表現(xiàn)較突出。

“金九”窗口期

新政出臺的當下，正是房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷旺季，不少開發(fā)商積極準備，以把握難得的政策窗口期。

記者了解到，多個開發(fā)商正在積極籌備推盤計劃。例如深圳本地房企卓越集團預計將在9月底推出兩個全新的住宅項目，分別為福田區(qū)的新規(guī)住宅卓越縵悅和南山區(qū)的新規(guī)小戶型卓越瓏秀公館，合計入市房源超390套；金地環(huán)灣城也預計在9月底加推283套建面約111-125平方米的住宅產(chǎn)品。中海與華潤聯(lián)合開發(fā)的南山區(qū)豪宅項目也在籌備蓄客中，預計將在10月開放展廳。

在新房供應較為稀缺的羅湖區(qū)，9月底也將有一個新規(guī)住宅項目開盤。曾海娟告訴記者，項目共計300多套房源，體量不大，在當前的節(jié)點下，客戶范圍變廣，算得上是“未賣先熱”，在有機會創(chuàng)造更好的效益的情況下，預計項目不會有太多的促銷活動。羅嘉良也坦言，“有新政加持，當前項目銷售表現(xiàn)良好，暫時沒有使用促銷手段的必要性。”

每個區(qū)域項目面臨的境況不同，在新房供應較為集中的龍華區(qū)，各大樓盤則竭力使出多種招數(shù)贏得客戶。有新房代理負責人透露，近期開發(fā)商已來尋求方案建議沖刺一波銷售，主要就是降價、加傭。“價格降到位了，客戶就會買單，傭金給到位、費用結(jié)算快，中介就會多推項目，促進銷售。”上述新房代理負責人表示，“預計這周或下周就會有具體的舉措推出了。”

在中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅看來，此次新政核心區(qū)福田、南山雖限購政策保留，但單身購房資格放寬，推動前海、寶中片區(qū)剛需入市。非核心區(qū)取消社保限制、房貸利率下調(diào)，取消企業(yè)購房限制后，部分項目臨深客戶占比攀升，龍崗、光明等區(qū)域出現(xiàn)“跨城購房團”。

孫紅梅認為，本次新政通過分區(qū)調(diào)控、成本降低、資格擴容的組合拳，在短期內(nèi)顯著激活市場，非核心區(qū)域量價齊升、核心區(qū)域溫和回暖。政策精準切中深圳樓市“外圍去庫存、核心穩(wěn)預期”的痛點，預計將為“金九銀十”樓市旺季奠定基礎(chǔ)。