馮奎（中國區域科學協會副理事長）

2025年8月以來，一線城市密集調整限購政策，例如，北京允許符合條件的家庭在五環外不限套數購房，上海跟進放開外環外限購，深圳9月6日落地的樓市調控政策則將調控精度細化至區、街道層面。一線城市政策調整的趨勢愈發清晰：曾經作為全國房地產調控“標配”的限購政策，正從一項全國性的政策轉變為僅針對核心城區的局部管理。這些變化共同指向一個結論：限購政策的實質已從“抑制需求”轉向“精準適配”，限購政策正在面臨轉型。

近期，北上深廣等一線城市的限購調整呈現出了一些鮮明特征。其一，核心區與外圍區依然是“二分法”：北京五環內、上海外環內、深圳福田南山核心街道仍保留原有限購，外圍區域則全面放開套數限制；其二，準入門檻普遍降低：上海非戶籍居民外環外購房社保要求降至1年，北京非戶籍五環外購房社保要求為2年，均較此前大幅放寬；其三，購房標準趨于統一：三地均取消單身與家庭購房套數差異，成年單身人士按家庭標準執行限購，同時深圳還實現了限購范圍的細化，鹽田、大鵬全域取消資格審核。

從短期效果看，限購通過局部微調，較為精準地激活了一部分市場潛力。例如在北京，隨著樓市新政的落地，五環外的新房市場正率先回暖。咨詢和看房的客戶多以改善型家庭為主，由于目前多家銀行能為購房者提供額度更充足、利率更優惠的貸款支持，這類購房群體的積極性相對較高。上海樓市的活躍度也有增加，根據中指研究院監測數據顯示，今年以來，外環的新房成交占比超60%。二手房方面占比略超50%，新房、二手房外環外均為成交主力。從總體效果來看，一線城市進一步放開限購有助于提振市場預期、增強交易活躍度，有利于推動房地產市場企穩。

若將時間線稍稍拉長，筆者的基本判斷是，庫存去化壓力凸顯、人口流動適配需求、市場機制逐步成熟、政策協同效應推動等等因素共同發揮作用，將使得“十五五”期間全面取消限購成為幾乎所有城市的必然選擇。從實際看，除一線城市的幾個核心區之外，各地的限購都已取消或正在取消進程之中。比如天津提出，取消天津市新建商品住房和二手住房購買、轉讓等方面的限制性措施。廣州已提出要優化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。杭州提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應7條措施。

長遠來看，過去在購房者“資格”上著力的限購政策，可能只保留在極少幾個特殊類型區域。未來各地政策創新，可能并不是在“限購”與“解限”上面，而是要轉向更加深刻、更加復雜的內需市場培育。而從具體的層面上看，為引進人口以及促進人才長期安居的“優購”政策，或許將成為各城市發展與房地產市場一條新的主線。優購政策的方向可能包括：一是與“人才層級”深度綁定，形成差異化支持體系。比如有的沿海城市對頂尖人才出臺購房補貼分級模式。未來一些城市或對高學歷、高技能群體提供“購房首付比例下調+房貸利率優惠”組合包，精準吸引能長期貢獻的群體。

二是融合“公共服務貢獻”，強化政策公平性。比如有超大型城市提出對非戶籍居民“繳稅滿3年可優先申購共有產權房”的思路。優購政策或可考慮建立“貢獻積分制”，將個稅繳納金額、參與社區服務時長、志愿服務次數等納入積分，達到一定分值者可提升補貼等級，讓長期為城市發展付出的普通勞動者也能享受政策紅利，比如快遞員、環衛工人等群體，滿一定年限（例如5年）穩定就業且積分達標，可享受一些購房優惠。

三是聯動“區域發展需求”，引導人口合理分布。針對城市外圍新區或重點發展板塊，優購政策可加大傾斜力度，如北京對五環外“未來科學城”周邊購房人群，給予“購房補貼+子女入學優先”雙重激勵，上海對臨港新片區購房者放寬落戶年限要求，通過住房政策引導人口向非核心區流動，既緩解核心區資源壓力，又為新區注入人口活力，實現住房支持、人口導入、區域發展的良性循環，讓優購政策成為推動城市空間優化與高質量發展的重要抓手。