8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），涉及調(diào)整住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等一攬子措施。

此前的8月18日，國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央對(duì)形勢(shì)的科學(xué)判斷和決策部署上來，鞏固拓展經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議提出采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市新政的出臺(tái)將鞏固上海樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，有了新政的加持，在接下來的樓市傳統(tǒng)銷售季，“金九銀十”成色可期。

單身人士購(gòu)房資格等同于家庭

今日出臺(tái)的上海樓市政策，將對(duì)單身人士購(gòu)房、居民在外環(huán)外購(gòu)房等帶來積極作用。

通知明確，符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。對(duì)符合上海市住房購(gòu)買條件的居民家庭，包括上海戶籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非上海戶籍居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

接下來，無論是滬籍居民家庭，還是滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買住房都不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)則限購(gòu)2套住房。

非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

通知還優(yōu)化了住房公積金政策。

一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購(gòu)買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

二是支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”，對(duì)繳存人提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

此外，通知還要求優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，以及完善了個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。

二套房月還貸額將顯著降低

“馬上就是‘金九銀十’的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，成色會(huì)有保障。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海樓市迎來期待中的利好政策，政策同樣采用“組合拳”方式支持樓市向好發(fā)展，內(nèi)容豐富。

“這次政策有這樣幾個(gè)看點(diǎn)，一是回應(yīng)了市場(chǎng)期待，緩解了觀望和焦慮情緒。一線城市出臺(tái)樓市政策有較高同步性，北京在8月初出臺(tái)樓市優(yōu)化政策后，市場(chǎng)各方期待上海、深圳的政策落地。最近兩周樓市‘小作文’再度出現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛有所抬頭，買家入市節(jié)奏放緩，價(jià)格談判誠(chéng)意不足。利好政策兌現(xiàn)有望改善市場(chǎng)焦躁情緒和扭轉(zhuǎn)預(yù)期。”

盧文曦表示，看點(diǎn)二是政策涉及面廣，剛需和改善型買家都能獲得購(gòu)房實(shí)惠。政策從對(duì)限購(gòu)的寬松，公積金、信貸工具，房產(chǎn)稅工具的運(yùn)用，多維度給購(gòu)房者得到實(shí)惠，釋放置業(yè)需求，進(jìn)一步鞏固上海穩(wěn)中向好的樓市。

三是房貸利率不再區(qū)分首套和二套，有助于釋放更多改善需求。以商貸200萬元、貸30年計(jì)算，首套月供8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以減少439元。以往降LPR月供減少只有幾十元，而這種方式力度大，得到的實(shí)惠在體感會(huì)相當(dāng)明顯。

盧文曦表示，杭州去年10月取消首套房和二套房差異，當(dāng)月新房成交面積環(huán)比增加16%，11月成交繼續(xù)環(huán)比增加，并且擴(kuò)大到21%。當(dāng)前上海中高端改善市場(chǎng)的熱點(diǎn)比較高，“10萬+”項(xiàng)目開盤全部銷售一空的現(xiàn)象很多，金融政策的支持可以讓這部分產(chǎn)品的熱度延續(xù)下去，高端改善也往往會(huì)成為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，銷售順暢有助于穩(wěn)定持續(xù)看好上海未來發(fā)展。

而限購(gòu)優(yōu)化，則有望進(jìn)一步緩解上海樓市的結(jié)構(gòu)性不平衡。“目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫(kù)存去化仍有一定壓力。這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開購(gòu)房額度，可以釋放購(gòu)買力，有助于進(jìn)一步降低庫(kù)存。當(dāng)然，也能降低二手房的掛牌量。”盧文曦表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次出臺(tái)樓市新政，是及時(shí)貫徹了中央相關(guān)精神，6月的國(guó)常會(huì)提到“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，8月中旬國(guó)務(wù)院會(huì)議再次表態(tài)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政的出臺(tái)，將鞏固上海樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。去年全國(guó)“930新政”以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展，今年二季度開始，各地反饋樓市出現(xiàn)新情況，需要政策做進(jìn)一步加碼。根據(jù)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)等一系列指標(biāo)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系表現(xiàn)較好，但樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)還需鞏固。

“接下來，無論是新房還是二手房，市場(chǎng)都將迎來利好。當(dāng)前新房市場(chǎng)的樓盤品質(zhì)較好，供應(yīng)節(jié)奏加快，新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢(shì)頭。二手房也會(huì)因房票增加、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等影響而保持活躍態(tài)勢(shì)，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預(yù)期好的二手房，其表現(xiàn)更佳。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。