上半年,受益于寬松的房地產行業融資支持政策,房企資金成本明顯下降,融資規模降幅有所收窄。在當前環境下,中指研究院企業研究總監劉水建議,房企應多渠道拓展融資現金流入,或可進行存量債務展期、借新還舊。
根據中指研究院統計,2025年上半年,房地產行業共實現債券融資2541.9億元,同比下降10.0%。結構上看,信用債仍是融資絕對主力,并向頭部企業富集;ABS融資占比超三分之一,重要性日益顯著;海外債在低基數上有所恢復,但整體規模仍很小。
與之同步的是房企到位資金下滑幅度明顯收窄。根據國家統計局統計,1—5月份,房地產開發企業到位資金40232億元,同比下降5.3%,降幅較上年全年收窄11.7個百分點。
從融資成本來看,行業債券平均融資成本明顯下降。根據中指研究院統計,2025年上半年行業債券平均利率為2.83%,同比下降0.28個百分點。劉水稱,這受益于今年降準降息、融資企業結構和渠道結構變化等因素影響。
拆分各融資渠道表現,民營房企重發美元債是上半年房企融資端的一大亮點。新城發展于6月12日公告擬進行美元優先票據國際發售,融資用于同步購買要約。雖然本次美元債詢價區間在當前環境中偏高,但是輿論認為此舉為其他民營房企重啟境外融資提供示范效應,有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期,提振行業信心。
不過整體來看,海外債目前仍只是零星發行,占總融資規模的比例僅為2.3%。具體而言,2025年上半年房企海外債發行規模僅為57.3億元,同比增長14.5%;海外債平均利率為9.73%,同比上升4.14個百分點。
對比之下,信用債發行仍然是融資渠道中的絕對主力。報告顯示,2025年上半年,房地產行業信用債發行規模為1526.6億元,同比下降17.9%,占總融資規模的60.1%。平均發行期限3.92年,其中發行期限在3年以上的占比提升至58.4%,期限顯著延長。從發行方向來看,信用債融資呈現向頭部企業富集的態勢。
此外,ABS融資渠道的重要性正在提升,表明存量資產盤活空間巨大,且融資渠道向手握優質持有型資產的企業開放。
報告顯示,2025年上半年,ABS融資規模為958.0億元,同比增長4.8%,占總融資規模37.7%,較上年同期上升5.3個百分點。其中,供應鏈ABS占比不足四分之一,而CMBS/CMBN、類REITs占比近七成。
劉水表示,展望下半年,房地產政策環境預計維持寬松。他建議,企業應結合銷售拿地情況,提前籌劃現金流,防范資金鏈風險。積極利用項目“白名單”機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策,多渠道拓展融資現金流入,或可進行存量債務展期、借新還舊。