證券時報記者 張一帆

6月27日，深圳大梅沙萬科中心，萬科(000002)2024年度股東大會和往年一樣在這里召開。

和往年不一樣的是，萬科今年的年度股東大會吸引了超過150名股東赴現場參會，參會人數較前幾年增加不少。“我專門從上海飛過來，就是想看看新團隊有沒有新氣象。”一位股東對證券時報記者說。

“我們攜手并肩攻堅克難，面對改革。我們的團隊會越來越團結，越來越緊密，我們將實現1+1>2，共同應對風險和挑戰。”萬科董事會主席辛杰在股東大會上表態，贏得了股東的掌聲。

股東大會上，萬科高管介紹，公司在2024年完成了約197億元境內外公開債券的兌付，2025年以來已順利完成165億元公開債務償還，年內已無境外公開債，“公司有信心、有能力應對挑戰，將全力以赴爭取妥善化解到期債務”。

團隊融合實現“1+1>2”

和往年一樣，辛杰在股東大會上仍然強調深鐵支持萬科的決心：“深鐵作為高度負責的大股東，堅決維護全體股東的利益，在資金、資源、技術、產品等方面繼續支持萬科，促進深鐵和萬科更緊密的融合，發揮好雙方的資源稟賦。”

現任萬科董事、執行副總裁郁亮的發聲，也與往年一樣仍然聚焦于鼓舞行業信心。“在政策引導和支持下，相信房地產市場將回到穩定健康的發展軌道上來。”他認為，目前需求回升已經有比較好的基礎，同時土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業造血、回血能力將顯著增強。

以充實經營管理團隊力量為目標，今年1月萬科管理團隊出現調整，在召開的股東大會上也有體現。在會議中，辛杰坐在董監高席位首排正中，他的右手邊是郁亮，左手邊是監事會主席解凍，辛杰與郁亮不時低聲交談。對比去年，首排的座位數量由8席減少為7席。

萬科總裁職位目前仍然空缺。其余首排四個位置就坐的是：非執行董事黃力平、雷江松，獨立非執行董事廖子彬，執行副總裁李鋒，除廖子彬外的三人均具有深圳國資背景。

更多的變化將在本次股東大會審議通過后生效，除了一系列根據現行法律法規、交易所規則進行的《公司章程》內容修訂之外，也有萬科結合公司內部運營實際情況的調整，比如：將部分職位名稱進行調整，“董事會主席”調整為“董事長”，“總裁”調整為“經理”。

在股東大會上，有股東提問關注深鐵、萬科團隊的融合情況。“我們倡導的是集體主義的精神，是團隊的力量。我們的團隊會越來越團結、越來越緊密。”辛杰在會上強調。在他看來，萬科與深鐵兩個團隊融合在一起，將實現“1+1>2”，共同應對風險和挑戰。

大股東支持成效明顯

“大股東深鐵集團持續給予了公司大力支持，幫助公司進行資產和股權處置、參與消費基礎設施REIT認購、積極協調各類金融資源等。今年以來，還多次提供股東借款支持。”李鋒在回顧深鐵對萬科的支持時表示。

在本次股東大會上，需要審議的重要議案之一是萬科為已收到的深鐵集團42億元借款提供資產質押。雙方此前約定的質押物是不超過60億元萬物云股票，對應70%的質押率。

事實上，深鐵集團向萬科提供的借款金額已經遠超42億元。

通過先后5筆注資，深鐵集團已累計為萬科提供借款金額達148.52億元，借款利率僅2.34%，用途均為償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息。同時，除了前述提及的42億元借款之外，其余多數屬于信用借款，豁免提交公司股東大會審議。

在各方積極支持下，萬科2024年完成了約197億元境內外公開債券的兌付，2025年以來已償付公開債超160億元。李鋒表示，2024年公司融資模式穩步轉型，新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，新增經營性物業貸293億元，已上報178個“白名單”項目。

“過去一年，是萬科成立四十年來比較困難的一年，多重風險疊加下，企業經營受到了前所未有的挑戰。”李鋒坦承，“2024年公司堅定瘦身健體、聚焦主業、全力自救，盡管經營端承受較大壓力，但公司全力以赴保障隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。”

從經營結果來看，2024年萬科實現營收超3400億元，綜合住區業務銷售超2400億元，銷售面積行業第一，經營服務業務2024年實現全口徑收入近580億元。實現交付超18萬套，創新銷售手段，銷售回款率超100%，并通過多渠道盤活，新增貨值超400億元，同時大宗交易規模居行業第一。

目標重歸健康發展軌道

進入2025年，“生產經營有序，保持穩定”，辛杰以此概括萬科今年以來的經營表現。

辛杰介紹，1~5月萬科按期保質完成了86個項目，2.64萬套房子的交付；當期實現銷售金額570.6億元，回款率100%。記者根據中指研究院提供的數據查詢，1~5月萬科以上銷售額在全行業排名第六，銷售面積僅次于保利發展排名全行業第二。

在經營服務業務方面，萬科管理層著重強調了在部分賽道如物業、公寓、物流、商業等的行業領先優勢。該業務板塊2025年前5月實現收入287億元，同比增長7.8%。后續將重點通過商業REIT擴募、推動公寓與物流REITs上市、設立Pre-REITs基金等路徑，建立高質量的資產退出渠道。

融資方面，財務負責人韓慧華稱，“未來在各方支持和自身努力下，公司有信心、有能力應對挑戰，將全力以赴爭取妥善化解到期債務。”據悉，今年1~5月，萬科新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，目前已順利完成165億元公開債務償還，年內已無境外公開債。

對于后續債務，萬科稱將通過多種方式安排。一方面，將繼續通過加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流為正，并發揮好經營服務業務的造血功能；另一方面，根據市場條件靈活采用市場化轉讓、資產證券化等策略，適時補充流動性；此外，將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，繼續爭取增量流動性機會。

記者留意到，前4個月的沉寂之后，近兩個月土地市場上出現了萬科的身影。就在前日，萬科以4.8億元協議拿下佛山南海洲表村舊改回遷房地塊，此前萬科還以合作形式在武漢經濟技術開發區核心區域、鄭州中原區一宗城中村改造項目中獲得項目資源。

補充現金流方面，萬科在6月完成了所有A股庫存的出售，出售所得資金總額為4.79億元。萬科方面預期，本次出售A股庫存股將有利于補充公司的流動資金。

“每一位股東都希望萬科健康、穩定、可持續地發展，利益一致、目標一致、方向一致。”辛杰總結，“萬科將動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發展的軌道，成為新時代房地產轉型發展的好企業。”