REITs已成為許多中小公募尋求差異化競爭的重要策略。

盡管在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)線上面臨著頭部公募強(qiáng)大的品牌與渠道資源競爭，但許多中小公募在REITs領(lǐng)域不斷開疆?dāng)U土，已成為行業(yè)新現(xiàn)象，也吸引了那些擁有強(qiáng)大股東資源的中小公募卡位賽道。

券商中國記者獲悉，多家中小公募今年在REITs業(yè)務(wù)上動作頻頻，有的已連續(xù)斬獲多個項(xiàng)目，有的開始在年內(nèi)拿下首單，有的已在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，市場需求與行業(yè)競爭策略的變化，預(yù)計將吸引更多的中小公募進(jìn)入REITs市場。

中小公募搶占REITs競爭優(yōu)勢

又一家中小公募進(jìn)入REITs賽道。券商中國記者從創(chuàng)金合信基金公司獲悉，創(chuàng)金合信基金公司旗下已經(jīng)有多個公募REITs項(xiàng)目同時處于推進(jìn)狀態(tài)，其中公司旗下首只公募REITs——創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已在6月19日獲批，標(biāo)志著該基金近年來在REITs領(lǐng)域的深耕布局初見成效，相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展提速。

此外，創(chuàng)金合信基金旗下的第二個公募REITs項(xiàng)目——創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已獲上海證券交易所正式受理，項(xiàng)目發(fā)起人為北京電子城高科技集團(tuán)股份有限公司，原始權(quán)益人為北京電子城有限責(zé)任公司。

除上述兩單外，創(chuàng)金合信基金多個REITs項(xiàng)目也在推進(jìn)中。

在REITs賽道的布局卡位中，小公募表現(xiàn)得極為活躍，管理規(guī)模不足200億元的紅土創(chuàng)新基金截至目前已拿下兩單公募REITs項(xiàng)目，包括紅土創(chuàng)新鹽田港REIT與紅土創(chuàng)新深圳安居REIT。

中金基金、中信建投基金、中航基金等小公募布局更早，其中，成立時間還不足10年的中航基金則已擁有中航易商倉儲物流REIT、中航京能光伏REIT、中航首鋼綠能REIT等多只項(xiàng)目產(chǎn)品，這種在公募REITs賽道的深度布局，已超越這些小公募自身的行業(yè)地位與規(guī)模體量，甚至形成對許多中大型公募的不對稱競爭優(yōu)勢。

例如，拿下年內(nèi)首單獲批的消費(fèi)類REITs項(xiàng)目的基金公司并非來自頭部公募，而是來自中金基金。6月19日，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金宣布基金合同生效。該基金簡稱為“中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT”，合同期限設(shè)定為30年，運(yùn)作方式為契約型、封閉式。基金合同生效日為2025年6月19日，基金份額總額為5億份，由中金基金管理有限公司擔(dān)任基金管理人，募集有效認(rèn)購戶數(shù)為22437戶，募集期間凈認(rèn)購金額達(dá)到15.80億元人民幣，認(rèn)購資金產(chǎn)生的利息為1033.84萬元，有效認(rèn)購份額為5億份。投資者認(rèn)購情況顯示，戰(zhàn)略配售最終發(fā)售份額為3.50億份，占比70.00%；網(wǎng)下發(fā)售最終發(fā)售份額為1.05億份；公眾發(fā)售最終發(fā)售份額為4500萬份。

值得一提的是，部分頭部公募在競爭中落于下風(fēng)，二線公募正逐步開始往公募REITs業(yè)務(wù)上投入更多的競爭資源，券商中國記者獲悉，華南地區(qū)一家公募此前已向證監(jiān)會遞交設(shè)立境內(nèi)子公司申請材料，該子公司或?qū)ｉT從事REITs業(yè)務(wù)。

股東優(yōu)勢助力中小公募開疆?dāng)U土

擁有產(chǎn)業(yè)資本股東優(yōu)勢的中小公募，紛紛搶占公募REITs的賽道卡位時機(jī)。

考慮到公募REITs項(xiàng)目本身具有的機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)資源特點(diǎn)，擁有強(qiáng)大股東資源的中小公募成為布局該賽道的一大優(yōu)勢。

券商中國記者獲悉，長城基金未來可能是新一家進(jìn)入公募REITs項(xiàng)目的中小公募。華能國際日前發(fā)布的一則公告顯示，華能國際發(fā)布開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報工作暨關(guān)聯(lián)交易公告，華能國際擬以下屬公司青島熱電所持有的華能青島項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，開展華能煤電REIT項(xiàng)目申報發(fā)行工作。

公告稱，為發(fā)行該公募REITs，由長城基金擔(dān)任基金管理人，長城證券資管擔(dān)任專項(xiàng)計劃管理人，青島熱電轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%的股權(quán)，青島熱電或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方認(rèn)購華能煤電REIT的戰(zhàn)略配售份額，青島熱電擔(dān)任華能煤電REIT的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供運(yùn)營管理服務(wù)。

公告還顯示，該基金名稱暫定為長城華能煤電封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REIT），基礎(chǔ)資產(chǎn)為青島熱電持有的華能董家口2臺35萬千瓦熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組及其附屬配套設(shè)施、2臺75噸/小時循環(huán)流化床鍋爐及相關(guān)附屬設(shè)施（最終入池資產(chǎn)范圍以監(jiān)管審批為準(zhǔn)），存續(xù)期限27年（根據(jù)機(jī)組剩余使用壽命暫定）。

值得注意的是，華能國際、長城證券均為華能集團(tuán)控股的資產(chǎn)，而長城證券為長城基金的第一大股東，且長城基金公司董事長王軍也出自中國華能集團(tuán)。若該公募REITs成功發(fā)行，或?qū)⒊蔀殚L城基金旗下首只公募REITs產(chǎn)品，這體現(xiàn)出長城基金布局公募REITs的股東資源優(yōu)勢。

“我們也在REITs業(yè)務(wù)上做出了很多準(zhǔn)備工作，不過目前尚未有具體的進(jìn)展，但這塊業(yè)務(wù)我們肯定是要力爭拿下首單。”華南地區(qū)一家中小基金公司負(fù)責(zé)人接受券商中國記者采訪時認(rèn)為，REITs業(yè)務(wù)總體處于發(fā)展的早期，頭部公募與中小基金公司處于同一起步階段，這意味著如果在REITs上有所收獲，可能成為許多中小基金公司進(jìn)行差異化競爭的重要策略。

底層資產(chǎn)類型豐富加速REITs爆發(fā)

盡管公募REITs業(yè)務(wù)還處于早期，但多家公募人士判斷，REITs未來覆蓋的資產(chǎn)類型將不斷擴(kuò)大，投資者需求提升將加快REITs市場快速發(fā)展。

創(chuàng)金合信基金公司人士告訴記者，創(chuàng)金合信基金高度重視公募REITs業(yè)務(wù)，已經(jīng)組建了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，建立了較為完善高效的基礎(chǔ)設(shè)施基金治理機(jī)制，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供了有力保障。作為該項(xiàng)目的基金管理人，創(chuàng)金合信基金攜手計劃管理人第一創(chuàng)業(yè)證券，充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢，助力盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為投資者提供具有吸引力的投資標(biāo)的，同時為科技創(chuàng)新企業(yè)的發(fā)展提供更加多元化的融資渠道，在政策支持與市場需求的雙重驅(qū)動下，今年公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行明顯提速，產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模和上市數(shù)量均創(chuàng)歷年新高，REITs市場正迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。

南方基金相關(guān)人士認(rèn)為，公募REITs逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段，底層資產(chǎn)類型日趨豐富，中長期配置價值愈發(fā)明晰，這將有助于進(jìn)一步發(fā)揮公募REITs服務(wù)國家戰(zhàn)略、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極作用，同時為投資者提供更豐富的資產(chǎn)配置選擇和長期投資價值。

諾安基金宋青認(rèn)為，從時間上來看，國內(nèi)的REITs市場相對較新，而海外的REITs市場相對成熟。從投資范圍看，國內(nèi)REITs包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園，后來不斷加入倉儲物流、保障性住房項(xiàng)目、清潔能源，但不包括住宅。而國外的REITs可以涵蓋更廣泛的房地產(chǎn)類型，包括住宅、醫(yī)療保健和工業(yè)等，考慮到中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成了大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠很好地滿足公募REITs的發(fā)行需求，公募REITs的投資價值凸顯，在資產(chǎn)配置組合中的重要性提升。

責(zé)編：戰(zhàn)術(shù)恒

排版：劉珺宇?????????

校對：王蔚