REITs正加速成為“固收+”時代重要的資產配置工具。

截至6月5日收盤，我國REITs總市值首次站上2000億元，全市場REITs總數(shù)量達66只，最新市值2019.91億元。

2021年5月17日，首批9只基礎設施公募REITs獲批，從政策推動走向市場主導，四年之后，公募REITs從破冰試點發(fā)展成為資本市場的重要組成部分，市場規(guī)模已超2000億元，成為“固收+”時代重要的資產配置工具。

29只REITs產品年內漲幅超過20%

截至目前，REITs市場已完成66只首發(fā)上市，募集規(guī)模合計1743.93億元；另有4只完成擴募，募集50.64億元，全市場累計募集金額達1794.58億元。

隨著制度不斷完善、流動性機制逐步優(yōu)化，REITs正加速從政策推動走向市場主導。今年以來，REITs市場持續(xù)升溫。

截至6月5日，中證REITs全收益指數(shù)年內累計上漲12.62%，整體呈現(xiàn)震蕩走強態(tài)勢。

分單個產品來看，華安百聯(lián)消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT等6只產品年內累計漲幅超過40%。

從當前趨勢來看，REITs正從“政策推動期”逐步走向“市場自發(fā)配置期”。這其中，消費、保障房等業(yè)態(tài)因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、政策支撐強，已成為各類資金競逐的優(yōu)質資產。

東吳蘇園產業(yè)REIT基金經理孫野表示，在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，今年公募REITs作為單獨大類資產的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者青睞。具體來看，宏觀方面，REITs的強分紅特點讓其對利率比較敏感，貨幣政策的變化會影響其股息吸引力；行業(yè)方面，REITs的基礎資產行業(yè)越來越豐富，不同行業(yè)屬性導致底層資產在運行中有著不同收益表現(xiàn)，進而影響REITs表現(xiàn)；短期內供求的不平衡也對REITs市場價格有較大的影響。

年報業(yè)績表現(xiàn)亮眼

REITs產品持續(xù)受到資金的青睞，離不開其亮眼的業(yè)績成績單。

此前，51只REITs產品先后披露了2024年年度報告，這也是REITs信披指引發(fā)布后的首次年報。

總體來看，2024年有39只REITs實現(xiàn)了營收和凈利潤的雙增長，其中鵬華深圳能源REIT收入最高，達到了15.62億元，凈利潤為1.35億元。2024年，共有42只REITs進行了分紅，分紅總額達到83.87億元，其中國金中國鐵建高速REIT分紅最多，為7.18億元。

以深市來看，共有18只已上市REITs披露年度報告，總體來看，18只REITs2024年成績單亮眼，超額完成可供分配金額預測，分紅價值日益凸顯，底層基礎設施項目運營穩(wěn)健，投資者關系維護有序推進，REITs市場發(fā)展穩(wěn)步邁入快車道。

從運行情況來看，深市REITs2024年整體運營平穩(wěn)，消費、水利等新資產類型項目表現(xiàn)亮眼。消費和水利項目作為2024年新上市的資產類型，整體運行穩(wěn)健，各項運行指標基本完成說明書預測，市場示范效應顯著。租賃住房、倉儲物流項目出租率維持高位波動態(tài)勢，經營情況具備一定韌性。產業(yè)園區(qū)、收費公路項目2024年運營存在波動，管理人及運營管理機構多措并舉提高項目運行質效。生態(tài)環(huán)保、清潔能源項目短期面臨調整壓力，調整幅度仍在可控范圍，未來有望企穩(wěn)回升。

機構持倉占比超六成

得益于REITs的股債雙重屬性，REITs正逐步走入機構資金配置核心。

從當前市場結構來看，原始權益人、保險資金、券商自營仍是公募REITs的核心投資力量，合計持有比例超過60%。

紅土創(chuàng)新基金指出，公募REITs具有股債雙重屬性。“股性”體現(xiàn)在宏觀經濟與政策環(huán)境變化對底層資產運營情況的影響，“債性”與債市利率走勢、投資人結構、固定收益投資人的市場情緒等因素有關，二者均有可能導致基金價格波動。目前在經濟周期調整及利率水平持續(xù)下行的環(huán)境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大。公募REITs板塊兼具資產增值潛力和分紅穩(wěn)定的特性。

今年以來REITs仍延續(xù)擴容趨勢。多項REITs相關政策的發(fā)布，也支持REITs常態(tài)化發(fā)行與加速擴容與擴圍。

此前國務院辦公廳發(fā)布《關于做好金融“五篇大文章”的指導意見》，強調常態(tài)化推進清潔能源、養(yǎng)老、新型基礎設施等領域符合條件的項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金。《提振消費專項行動方案》中也提到，支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金。

中金基金認為，2025年伴隨政策的進一步完善和市場逐步成熟，REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴大。常態(tài)化發(fā)行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍。

博時基金指出，公募REITs較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和強制分紅機制有望進一步吸引避險資金流入。但由于不同類型的基礎設施資產在不同程度上依賴于整體經濟表現(xiàn)，投資者需關注區(qū)域經濟活力、底層資產類型、經營質量及收入構成。

校對：王錦程