美國(guó)總統(tǒng)特朗普再次釋放推進(jìn)住房抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（合稱“兩房”）重新上市的信號(hào)。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間5月27日，特朗普在社交媒體平臺(tái)Truth Social上發(fā)帖稱，“美國(guó)政府將維持對(duì)其的隱性擔(dān)保，作為總統(tǒng)，我也會(huì)堅(jiān)定履行對(duì)兩家公司的監(jiān)管職責(zé)”。

美國(guó)政府于20世紀(jì)創(chuàng)建了房利美和房地美，正式名稱分別為聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅貸款抵押貸款公司。“兩房”的主要職能是從銀行、信用社等貸款機(jī)構(gòu)收購(gòu)符合標(biāo)準(zhǔn)的住房抵押貸款，將其打包成抵押貸款支持證券（MBS）出售。自2008年金融危機(jī)以來，“兩房”一直處于美國(guó)政府監(jiān)管之下。2010年“兩房”股票從紐交所退市，并轉(zhuǎn)至場(chǎng)外交易市場(chǎng)。

由于“兩房”背后有政府隱性擔(dān)保（2008年后轉(zhuǎn)為顯性擔(dān)保），其發(fā)行的MBS被視作“準(zhǔn)國(guó)債”，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，因而融資成本顯著低于私營(yíng)機(jī)構(gòu)。這一優(yōu)勢(shì)經(jīng)市場(chǎng)傳導(dǎo)，直接拉低了購(gòu)房者的貸款利率，使美國(guó)普通家庭更容易買房。房利美曾將自身描述為“30年期固定利率抵押貸款的中流砥柱”。

上市曙光初現(xiàn)

2008年次貸危機(jī)爆發(fā)后，“兩房”因持有大量次級(jí)抵押貸款相關(guān)資產(chǎn)遭受巨額損失，一度瀕臨破產(chǎn)。

為挽救其免于倒閉，美國(guó)政府將其置于聯(lián)邦住房金融局（FHFA）的托管之下，政府擔(dān)保從“隱性”變?yōu)椤帮@性”。作為救助的交換條件，美國(guó)政府獲得了兩家公司的優(yōu)先股，賦予財(cái)政部在分紅和公司資產(chǎn)分配中的優(yōu)先權(quán)。

近年來，“兩房”盈利保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2024年，房利美和房地美凈利潤(rùn)分別達(dá)340億美元和280億美元，現(xiàn)金流充裕。自2008年被接管至2024年，兩房已累計(jì)支付超3010億美元股息給美國(guó)財(cái)政部，遠(yuǎn)超政府此前注資的1935億美元。

據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》此前報(bào)道，特朗普政府一直在討論讓房利美和房地美私有化的相關(guān)工作，相關(guān)討論至少?gòu)娜ツ昃鸵验_始。特朗普的盟友和其他共和黨人認(rèn)為，私有化是減少國(guó)家赤字和讓納稅人的錢物歸原主的一種方式。

這與特朗普及共和黨人一貫秉持的“小政府、大市場(chǎng)”理念相契合。

有分析指出，兩家機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期憑借政府背景在抵押貸款行業(yè)占據(jù)不公平的主導(dǎo)地位，實(shí)際承擔(dān)了本應(yīng)由私營(yíng)部門履行的市場(chǎng)職能。若推動(dòng)“兩房”上市并回歸市場(chǎng)化運(yùn)作，將打破現(xiàn)有壟斷格局，通過引入更多市場(chǎng)參與者促進(jìn)美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而提升整體市場(chǎng)效率。

自特朗普去年當(dāng)選以來，對(duì)沖基金潘興廣場(chǎng)資本管理公司創(chuàng)始人比爾·阿克曼就在社交平臺(tái)X上多次發(fā)聲，敦促結(jié)束對(duì)“兩房”的聯(lián)邦監(jiān)管。

據(jù)悉，潘興廣場(chǎng)資本管理公司早在10多年前便投資了房利美和房地美，目前是房利美最大的私人持有者，共持有約2.2億股“兩房”的股票。

阿克曼聲稱，終止聯(lián)邦監(jiān)管對(duì)納稅人而言是一筆劃算的交易，預(yù)計(jì)能為政府帶來高達(dá)3000億美元的收入。“特朗普喜歡大交易，這將是歷史上最大的交易。我相信特朗普會(huì)完成這筆交易”。

這反映了大部分主張私有化人士的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為，此時(shí)推動(dòng)“兩房”重新上市不僅具備現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，還可將政府從監(jiān)管和隱性擔(dān)保的財(cái)政責(zé)任與潛在風(fēng)險(xiǎn)中部分解脫，將風(fēng)險(xiǎn)合理轉(zhuǎn)移給市場(chǎng)投資者。對(duì)于長(zhǎng)期持有“兩房”股票的投資者來說，分拆聯(lián)邦控制后的價(jià)值重估能為他們帶來豐厚的投資回報(bào)。

“更緩慢、更謹(jǐn)慎”

事實(shí)上，在特朗普第一任期內(nèi)，財(cái)政部就曾提議結(jié)束對(duì)“兩房”的監(jiān)管并推動(dòng)私有化，最終因“兩房”資本金不足未能完成監(jiān)護(hù)權(quán)解除。不過，期間政府調(diào)整了“兩房”的利潤(rùn)留存額度，從各30億美元分別提至250億美元和200億美元，為其私有化進(jìn)程上邁出了艱難的第一步。

此次特朗普政府再度推動(dòng)“兩房”私有化，同時(shí)宣稱“美國(guó)政府將維持對(duì)其的隱性擔(dān)保”，這一安排可能繼續(xù)為“兩房”發(fā)行的MBS帶來信用溢價(jià)。這種“半市場(chǎng)化、半政府背書”的狀態(tài)或?qū)⒋呱?dú)特的道德風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)在市場(chǎng)化運(yùn)作中通過承接高風(fēng)險(xiǎn)房貸業(yè)務(wù)追逐利潤(rùn)，卻將潛在違約風(fēng)險(xiǎn)變相轉(zhuǎn)嫁給可能介入兜底的政府，形成“私人獲利、公共擔(dān)責(zé)” 的權(quán)責(zé)錯(cuò)配格局。

民主黨參議員伊麗莎白·沃倫對(duì)此發(fā)出警告，稱“兩房”上市可能會(huì)使投資者受益，但會(huì)冒著擾亂抵押貸款市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，私有化的反對(duì)者指出，若“兩房”轉(zhuǎn)為私營(yíng)上市公司，其管理層可能為追求股東回報(bào)大幅縮減低利潤(rùn)的公共住房貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)而推高抵押貸款利率。“我們最不需要的就是以獎(jiǎng)勵(lì)華爾街的方式推動(dòng)其私有化，同時(shí)推高已經(jīng)在努力買房的人們的房?jī)r(jià)。”馬薩諸塞州立法者、參議院銀行委員會(huì)首席民主黨人沃倫指出。

在高利率時(shí)代，抵押貸款成本上升的風(fēng)險(xiǎn)可能成為主要絆腳石。美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)斯科特?貝森特也表示，“任何圍繞房利美和房地美安全退出托管所采取的行動(dòng)，都將取決于長(zhǎng)期抵押貸款利率的影響。”

基于此，道明證券分析師賈勒特?塞伯格指出，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)特朗普政府對(duì)房利美和房地美的改革步伐將比處理關(guān)稅等其他問題“更緩慢、更謹(jǐn)慎”。

潘興廣場(chǎng)資本管理公司曾在1月為“兩房”上市制定了一個(gè)可能的路線：建議房利美和房地美分別在2026年及2027年前完成首次公開募股（IPO），隨后允許聯(lián)邦政府在五年內(nèi)出售所持股份。

但目前特朗普政府是否會(huì)推進(jìn)該計(jì)劃尚不明確。今年早些時(shí)候，F(xiàn)HFA主任威廉?普爾特在參議院確認(rèn)聽證會(huì)上表示，他認(rèn)為政府結(jié)束對(duì)“兩房”的任何控制都需要“非常深思熟慮”。

“盡管對(duì)它們的保護(hù)不應(yīng)是無限期的，但任何退出保護(hù)的計(jì)劃都必須經(jīng)過周密設(shè)計(jì)，以確保住房市場(chǎng)的安全穩(wěn)健，避免對(duì)抵押貸款利率造成上行壓力。”普爾特指出。

這意味著，距離“兩房”重新上市可能還需要一些時(shí)間。