5月15日盤后，據滬深交易所披露，多只REITs在當日完成大宗交易，其中不乏千萬元乃至億元的成交規模。拉長時間看，近期漲幅領先的消費類REITs“登榜”更為頻繁，顯示出機構對這一板塊更為活躍的交易。

與頻繁出現的大宗交易形成對比的是，多只REITs在二級市場方面每天僅有數百萬元的成交量，有機構人士指出，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升，因此，需要采取拓寬公募REITs投資者范圍，加速增量資金入場以及優化估值與考核機制，引導市場估值提升等措施提升流動性。

多只REITs出現大宗交易

5月15日，中金印力消費REIT大宗交易成交235萬股，成交金額約為1000萬元，據測算成交均價約為4.25元，較收盤價4.27元略有折價；華夏華潤商業REIT完成52萬股的大宗交易，成交金額約為494萬元。此外，在深交所上市的還有平安廣州廣河REIT、食品飲料ETF天弘，在上交所上市的中航易商倉儲物流REIT、華安張江產業園REIT以及科創芯片ETF和醫療ETF等均出現了大宗交易。

以深交所數據為例，拉長時間看，近一個月內，多只消費類REITs成為大宗交易的“?？汀保A夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT以及華夏大悅城商業REIT等頻繁登榜，而這也是近日相關板塊走牛的縮影。

據統計，年內中證REITs指數平均漲幅高達8.34%，在震蕩的權益市場背景下殊為難得，且領漲的多為消費類基金。如華安百聯消費REIT漲幅高達47.66%，華夏首創奧特萊斯REIT和華夏大悅城商業REIT漲幅亦超過四成。此外，嘉實物美消費REIT和中金印力消費REIT漲幅分別達到了39%和30%。

華泰證券分析稱，今年一季度，消費REITs延續存量競爭邏輯，政策層面為消費類REITs提供了長期增長預期。總體看來，購物中心的運營能力、改造能力和創新能力依然是核心競爭力。

REITs的觸底反彈得益于機構的踴躍入場。華泰證券研報指出，從2024年年報數據來看，公募REITs持有人集中度提高，2024年年報披露的持有人戶數相較2024年中報平均下降14.4%，戶均持有份額增加17.9%，機構投資者占比持續上升。

流動性難題待解

值得注意的是，頻繁的大宗交易也暴露出REITs基金在二級市場流動性較為枯竭的問題。

以中金印力消費REIT為例，從近一個月交易數據來看，該基金在大宗成交方面頗為活躍，在兩天前的5月13日，該基金成交2000萬股，成交額8227.7萬元，占當日總成交額的85.56%；而在5月6日，該基金更是通過大宗成交1億元。但在二級市場交易層面，該基金絕大多數交易日的成交額不足千萬元，在年初的上漲行情中，11個交易日漲幅超過了20%，但區間整體成交額僅有1.54億元。

有機構指出，與發達國家成熟的REITs市場相比，我國公募REITs在二級市場的投資者類型和市場流動性等方面仍有待提升，局部交易過熱或機構投資者的離場可能對市場造成負面沖擊。

首先，我國公募REITs市場規模尚小，投資者結構較為單一，主要參與機構持倉集中度較高，單個機構的市場影響較大。我國公募REITs尚處于早期建設階段，投資者主要以保險、券商自營等機構資金為主，機構的投資策略及風險收益偏好存在趨同性，多數傾向于長期持有，二級市場短線交易較少。加之REITs流通份額本身較小，單個機構的大規模賣出可能對市場價格產生較大影響。市場中缺乏有效的波動緩釋工具，使得價格容易出現大幅度波動，進而可能引發“踩踏”賣出現象，加劇產品價格的波動。

其次，國內公募REITs二級市場的估值體系有待完善，機構考核機制缺乏差異性，不利于吸引增量資金的入場。我國市場上每日更新的公募REITs估值機構有中證指數與中債估值中心，他們均以公募REITs的收盤價作為估值結果。但由于市值及流動性不足，我國公募REITs整體估值水平處于歷史較低位置，或已無法準確及時反映底層資產價值。然而，多數機構投資者的考核仍以此估值結果為依據，因而難以吸引更多增量資金入場。

華寶證券認為，鑒于我國公募REITs市場規模較小，流動性有限，從而帶來一定的估值壓力。建議酌情放寬證券投資基金參與REITs投資的限制，并推動社?；?、養老金等長期耐心資本的參與。同時，創新公募REITs指數化產品等相關工具，以吸引增量資金的流入，提升市場活躍度。

其次，優化估值與考核機制，引導市場估值提升，形成正反饋。針對市場規模小、投資者結構單一以及估值下跌快形成的負循環，可以考慮進一步優化估值考量方式，結合REITs的獨特屬性進行差異化估值，為二級市場提供估值調整空間。同時，引導機構投資者改進內部考核方式，提高對REITs估值波動的容忍度。

險資“摩拳擦掌”

在REITs基金底層資產經歷了多個季度的穩健經營后，在“資產荒”的背景下，險資也對REITs基金愈發青睞。例如，近期上市的南方順豐物流REIT就有22個保險資金賬戶獲配，獲配金額超2億元，涉及人保壽險、招商信諾人壽、新華人壽、長城人壽、中英人壽等多家險企。

4月24日，首程控股宣布與中國人壽、財信人壽等機構聯合發起設立北京平準基礎設施不動產股權投資基金。該基金目標規模100億元，首期規模52.37億元，是目前市場單只規模最大的公募REITs。

據了解，該REITs主要包括兩方面：一是通過戰略配售的方式投資基礎設施公募REITs首次發售及擴募發售的戰略配售基金份額；二是通過大宗交易及協議轉讓等非公開交易方式投資基礎設施公募REITs流通份額。

中國人壽表示，合伙企業的投資聚焦于基礎設施公募REITs，有助于形成存量資產和新增投資的良性循環，促進基礎設施行業健康發展，是服務實體經濟的重要實踐。同時，基礎設施公募REITs具備“股+債”屬性，有助于提升保險資金組合收益。國壽資本作為管理人具備專業能力與豐富經驗，已投資的REITs組合業績良好，領先市場基準。

在首程控股看來，隨著公募REITs市場擴容，“沉睡”的百萬億級別基礎設施資產進入市場，交易活躍性將有望進一步提升。同時，公募REITs穩定分紅的特性、二級市場價格漲跌會匹配不同投資人，隨著流通份額逐步擴大，更多不同類型的投資人進入REITs市場，將促使市場活躍度進一步提高。

排版：汪云鵬?????????

校對：趙燕???